* 재개발이란 무엇인가!

일정 구역안의 토지 이용도를 높이기위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비 및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기위한 사업이다. 재개발 사업은 도시재개발법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미한다.

재개발과 관련해서 일반인들이 가장 흔히 오해할 수 있는 것으로 재건축과의 혼동을 들 수 있다. 놀랍게도 많은 사람들이 재건축과 재개발을 같은 사업이라고 생각한다. 그러나 이 둘은 엄연히 법 적용은 물론 성격이나 절차면에서도 크게 다르다. 먼저 재개발은 '도시재개발법'에 법적 근거를 두고 있다. 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 사업이다. 반면 재건축은 '주택건설촉진법'에 규정된 재건축 대상 주택에 해당하는 노후·불량주택의 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 사업으로 소유자가 자발적으로 추진한다는 점에서 재개발과 다르다. 결국 재건축이 민간이 주도하는 주택사업이라면, 재개발은 공공사업의 성격이 짙다. 따라서 세입자에 대한 보상의무도 재개발 사업에만 한정된다. 한편 재개발과 재건축 사업의 법적 근거가 되는 '도시 재개발법'과 '주택 건설 촉진법'은 2002년 7월 이후 '도시 및 주거환경 정비법'으로 통합돼 시행될 전망이다. 이 경우 현재 민간주도로 이루어지는 재건축 사업의 일부 절차가 관(官)주도로 이루어지게 될 가능성이 있다. 따라서 일부 부동산 전문가들은 재건축 사업이 지금처럼 활성화 되지 않고 제약을 받을 수 있다고 밝힌다.

재개발 구역에서 조합원 지분을 매입할 때는 여러가지 변수가 있어 고려해야 할 사항이 많다. 특히 투자가치가 높은 재개발 지분을 고르기 위해서는 사업단계, 사업추진 속도, 감정평가액, 개발이익 비례율, 단지 규모, 조합원수, 세입자수, 이주비, 교통여건, 환경여건 등 투자가치를 좌우하는 사업과정의 다양한 요소들을 꼼꼼히 알아봐야 한다. 그런데 이들 요인 가운데 어느 한 가지만 충족됐다고 해서 무조건 투자가치가 높은 것은 아니다. 가령 사업추진 속도가 빠른 구역이라도 매입한 땅의 감정평가액이 낮거나 교통여건이 나쁘다면 투자가치가 좋을 리 없기 때문이다. 따라서 아래의 요소들을 모두 감안하여 재개발 지분을 매입해야 한다. 첫째, 사업추진 속도가 빠른 구역의 지분을 매입해야 한다. 재개발 사업은 사업기간이 길고,여러 단계의 절차를 거쳐야 하는 만큼 사업추진 곳곳에 돌발 변수가 많다. 때문에 사업에 소요되는 기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 많다. 사업기간이 길어지면 재개발 구역에 투자한 사람은 그 기간만큼 금융부담을 지게 되고, 원주민은 재산권 행사에 제약을 받게 되므로 재산 손실을 입게 된다. 둘째, 감정평가액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가액에 의해서 들어갈 수 있는 평형이 정해지므로 토지와 건물에 대한 감정평가액이 높게 나와야 입주시 평형 배정도 유리하게 받을 수 있다. 재개발 구역 내에서는 같은 평수, 같은 가격으로 지분을 구입했더라도 위치와 주택의 상태에 따라 감정평가액이 달라진다. 감정평가액이 높게 나오는 곳은 차량 진입이 가능한 도로, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 장방형 토지, 저지대에 위치한 땅 등이다. 감정평가액이 높은 곳을 고르는 또 하나의 방법은 공시지가를 알아보는 것이다. 감정평가액은 공시지가와 연동되므로 일단 공시지가가 높은 곳은 감정평가액도 높다고 생각하면 된다. 셋째, 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다. 개발이익 비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다. 사유지 비율이 높으면 그만큼 비점유 국공유지 매입에 들어가는 돈을 줄일 수 있으며, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반 분양분이 많아지고, 공공임대아파트를 짓는데 들어가는 돈을 절약할 수 있기 때문에 개발이익 비례율이 높아진다. 넷째, 넓은 필지 소유자가 적은 재개발구역의 지분을 사는 것이 큰 평형의 아파트를 분양받을 확률이 크다. 재개발 구역은 전용면적 25.7평 이하 주택을 전체 조합주택수의 80%이상 건설해야 하며 전용면적 18평 이하 주택을 전체 건립세대수의 50%이상 건축해야 한다. 따라서 전용면적 25.8평을 초과하는 중대형 아파트는 전체 가구수의 20%이내에서 건축할 수 있다. 그런데 최대평형은 50%이내에서 조합원에게 공급되므로 최대평형을 분양받을 수 있는 조합원 수는 제한되어 있다. 에컨대, 최대평형이 500가구 공급되면 이 가운데 250가구만 조합원에게 분양된다. 이처럼 최대평형 입주대상자가 제한되어 있기 때문에 구역 내에 넓은 지분 소유자가 많거나 점포주택 등 감정평가액 예상치가 높은 구역은 입주경쟁률이 치열해 원하는 평형에 입주하기 쉽지 않으므로 상대적으로 큰 지분을 매입하는 것이 좋다. 다섯째, 대단지 구역이면서 조합원 수와 세입자 비율이 적은 구역의 지분을 구입하는 것이 좋다. 통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고, 전체 가구수가 1,000세대를 넘는 곳을 말한다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고, 부대시설도 풍부하게 설치되는 장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다. 또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다. 여섯째, 이주비 금액이 높은 구역을 골라야 한다. 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 저렴한 투자금액을 가지고도 내집 마련이 가능하기 때문이다. 그러나 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다. 이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익률을 낮추게 됨으로써 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다. 따라서 입주를 목적으로 지분을 사는 경우보다는 적당한 시기에 매각할 요량으로 매입할 때 염두에 두는 것이 좋다. 한편 이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있는가 하면, 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다. 일곱째, 교통여건이 좋은 구역의 지분을 사면 높은 시세차익을 기대할 수 있다. 나날이 복잡해지는 도로교통 사정은 역세권 등 교통환경이 양호한 지역에 대한 관심을 증폭시키는 계기가 되었고, 이러한 추세는 앞으로도 계속 될 것으로 보인다. 이러한 사정 때문에 전철 역세권 주변 아파트를 비롯해 역세권 재개발 구역의 시세가가 다른 지역보다 월등히 높게 형성되는 실정이다.

재개발 구역에 투자할 때는 구역 선정부터 시작해 매도할 때까지 알고 있어야 할 것이 한 두 가지가 아니다. 적어도 재개발 사업 흐름은 파악하고 있어야 투자에 대한 기본 자세가 갖춰져 있다고 할 수 있다. 그 다음 숙지하고 있어야 할 점이 해당 물건 감정평가액 예상 및 조합원 평형별 배정순위, 매매타이밍 포착이다. 투자자는 구역지정 때 매입, 사업시행인가 매도 실수요자는 추가부담금 확정되는 관리처분인가 때 매입 지분을 매입하기 전에 우선 투자자 입장인지, 실수요 입장인지 목적을 분명히 해야 매매 타이밍을 가늠할 수 있다. 일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정쪾고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다. 투자자는 재개발 구역지정 단계에 매입해서 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 싸게 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길기 때문에 금융비용이 만만치 않다. 그러므로 지분을 계속 보유하는 것보다 구역지정 전에 매입했을 경우 사업시행단계나 관리처분단계에 파는 것이 바람직하다. 이 후 또 한번의 투자기회를 노릴 수 있는데 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급 시기에 지분을 매입하면 초기투자비용을 줄일 수 있기 때문이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용을 줄일 수 있다. 재개발 관련 부동산 전문가는 실수요자가 재개발 구역을 매입하는 경우 추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에 매입할 것을 권유한다. 지분 가격이 오른 만큼 수익은 떨어지지만 총 투자비용이 정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다는 것이 이유다. 관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이 당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다. 매입 전 구역에 대해 서울시 및 구청에 반드시 문의 지분은 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입해야 재개발 구역을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 골라야 한다. 이를 파악하기 위해서는 추진위원회나 조합을 방문해 주민동의율, 사업추진사항 등을 점검해 봐야 한다. 또한 현지 실정을 잘 파악하는 중개업소를 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임, 향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것이 좋다. 추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기 때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. 재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 서울시청과 구청에 문의하면 된다. 지분을 매입할 때는 감정평가액을 높게 받을 수 있는 지분을 고를 줄 아는 안목이 필요하다. 지분은 물건별로 큰 가격차이 없이 비슷한 시세를 형성하기 때문에 도로변과 가깝고 사각형 모양의 토지를 매입하는 것이 유리하다. 또한 매입하려는 지분이 몇 평형을 배정 받을 수 있는지 따져봐야 한다. 일반적으로 대형평형에 입주할 수 있는 지분일수록 수익성이 높기 때문에 메리트가 크다. 한편 지분 감정평가액이 비슷한 조합원 수가 많으면 대형평형 배정 가능성과 로얄동, 로얄층 당첨 확률이 낮아진다는 점에 유의해야 한다. 매도 타이밍을 관리처분계획인가 전으로 잡는 것도 양도세와 관련해 놓치지 말아야 할 중요 부분이다. 인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가 인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 따라서 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해 수천 만원의 세액 차이가 나기 때문이다.

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◎도정법 개정에 따라 달라진 재개발 절차를 살펴본다.

1. 재개발사업 준비 단계

기본계획 수립   특별시, 광역시 등은 도정법에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주거환경정비기본계획 (주거환경정비계획)을 수립해야 한다. 서울시의 경우 3년 이내(2006년 6월, 연장가능)에 정비계획을 수립해야 한다. 기본계획에서는 개략적인 정비구역의 범위와 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률 등을 포함해야 하며 5년 마다 타당성을 분석해 이를 반영해야 한다. 특별, 광역시장은 직접 기본계획을 작성, 의결하고, 시장이 작성한 기본계획은 도지사의 의결을 받아야 한다. 재개발사업도 재건축이나 주거환경개선사업과 마찬가지로 기본계획 상에 재개발 정비사업 구역으로 지정이 돼있어야만 사업이 가능하다. 따라서 초기 재개발사업에 관심 있는 투자자라면 우선 자신이 사고자 하는 구역이 기본계획에서 정비구역으로 지정이 돼 있는지 확인하는 것이 가장 우선이라 할 것이다. 재개발정비사업 구역 지정   -구역 지정 신청 및 결정 주택재개발사업을 시행하기 위해 도시계획으로 해당 구역을 지정-고시하는 것을 의미한다. 재개발구역으로 지정하기 위해서는 우선 해당 지역 시장과 구청장이 입안해 시도지사에게 신청하고 시도지사는 이를 결정 및 지정한다. -주택재개발정비사업 구역 지정요건 주택재개발구역은 호수밀도 70이상이고 면적이 1,000㎡ 이상인 지역 중에 다음 조건을 갖춰야 지정될 수 있다. ①노후불량 건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3 이상의 경우 ②4m이상 도로에 접한 주택(접도율)이 구역 내 전체 주택의 30% 이하인 경우 ③대지로서 효용가치가 현저히 떨어지는 과소필지(주거지역은 90㎡이하)나 부정형, 세장형 필지가 대상구역 내 필지의 50% 이상인 경우 ④침수 등 재해위험지역으로 신속한 사업이 필요한 곳 조합설립 추진위원회 설립 인가   도정법에 따라 결성되는 재개발 조합설립추진위원회는 재건축 추진위원회와 같은 성격을 띤다. 새로 규정된 재개발사업은 재건축과 마찬가지로 주민 임의로 추진위를 설립해 이권다툼을 벌이는 것을 막기 위해 복수 추진위원회가 인정되지 않는다. -추진위 설립요건 토지 등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재개발 추진위원회는 해당 시장, 군수, 구청장에 신청하여 설립인가를 받아야 한다. 기존 추진위원회의 경우 6개 월 내에 소유자 1/2의 동의를 얻어 해당 시장, 군수, 구청에 승인신청을 해야 한다. 재개발 조합설립인가   해당 구역 내 토지 등의 소유자로 결성된 조합은 사업시행인가를 받고, 관리처분을 마치고 해체될 때까지 재개발사업에 관한 제반 사항을 추진하는 역할을 한다. -조합설립 요건 토지 등의 소유자 4/5 이상의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게 신청한다. 정관작성은 기존 추진위원회가 한다. -조합원 및 조합대의원회 재개발구역에서 조합원은 구역 안의 토지 및 건물의 소유자와 지상권자이며 건축물, 토지 등의 소유자, 지상권자가 다수일 경우에는 대표인 1인을 조합원으로 한다. 또 조합원이 100인 이상인 조합은 조합원 수의 1/10 이상으로 구성된 대의원회를 결성하며 이렇게 결성된 대의원회는 통상적인 총회의 일을 대행한다. 설입인가를 받은 조합은 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기해야 도정법에 따라 설립된 법인으로 인정된다.

2. 재개발 사업 승인 단계

사업시행계획 승인   사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(주택이나 복리시설의 규모·배치와 배 분 기준, 잔여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차를 말하는 것이다. 조합 등 사업주체는 주택법에 따라 단독 및 공동주택을 20호 이상 건설할 시 건교부장관의 (건교부장관은 구청장 또는 시장에게 사업계획을 승인을 위임할 수 있다) 받아야 한다. 구청장 및 시장은 신청일 이후 5일 이내에 실무종합 심의를 개최하고 특별한 사유가 없는 한 30일 이내에 이의 결과를 사업주체에게 통보해야 한다. 시공사 선정   종전 재개발사업에서는 사업 초기단계에 시공사를 선정할 수 있어 필요 이상으로 사업과열을 부추기는 등 부작용이 적지 않았다. 도정법에서는 시공사 선정을 사업계획승인 이후로 가능하게 해 재개발 과열을 막고자 했다. -시공사 선정 절차 및 유의점 조합은 사업승인을 받은 이후 조합정관이 정하는 바에 따라 경쟁입찰 방식을 통해 시공사를 선정해야 한다. -시공보증 재개발사업을 통해 조합원에게 분양되는 주택은 청약을 통한 일반분양과 달리 보증이 되지 않는 주택이기 때문에 만약 시공사가 부도가 날 경우 조합원들의 피해가 발생했다. 이러한 문제점을 해결키 위해 도정법은 사업에 참여하는 시공사가 시공보증을 의무화하도록 명시했다. 관리처분   -관리처분 계획이란 관리처분을 통해 조합원은 청산 또는 분양신청을 하게 된다. 또 자신이 출자한 재산의 규모와 새로 얻게 될 주택의 가치를 산정해 환급 또는 추가부담금이 결정된다. -분양신청 조합은 사업시행인가가 난 날로부터 14일 이내에 분양 신청 기간을 조합원에게 통지해야 하며, 조합원은 사업시행 인가일로 부터 30일 ~ 60일 이내에 분양신청을 해야한다. 이 밖에 임차인 등 소유자 외의 권리권자도 이 기간에 권리주장을 해야한다. 이 기간 내 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금 청산 대상이 된다. -분양방법 분양은 원칙적으로 분양대상자 1인에게 1주택을 분양하며 평형배정은 소유자산의 감정평가액을 기준으로 한다. 평형배정을 마친 후 동,호수는 추첨을 통해 배정한다. -관리처분계획 시 제출 서류 관리처분계획을 인가 받고자 할 때에는 분양설계기준, 분양대상자 소유 토지, 건축물의 명세와 사업시행일 기준의 가격, 보류지의 명세 등을 제출한다. -관리처분계획 인가 조합은 분양신청기간이 경과한 후 토지 및 건축물 시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수, 구청장에게 인가를 받아야 한다. ※이주·철거 전 관리처분계획 실시 종전까지는 관리처분 전에 조합원들의 이주와 철거를 시작했기 때문에 관리처분이 지연될 시 임시주거비 증가와 시공사의 무리한 추가부담금 제시 등 문제점이 적지 않았다. 도정법에서는 관리처분계획인가 이전에 철거를 금지함으로써 이러한 폐단을 막았다.

3. 재개발 사업 완료단계

이주 및 철거 착공   조합은 공사기간 동안 조합원들의 주거 문제를 해결할 수 있도록 임시 수용시설을 짓거나 주택임대자금을 융자하는 등의 조치를 취해야 한다. 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구 외 가옥소유자는 제외)를 대상으로 한다. 통상적인 이주비 지급도 임시수용으로 간주한다. 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것은 아니다. 이주비가 지급되면 약 6개월에 걸친 이주기간이 시작된다. 이주가 대부분 마무리되면 곧장 착공에 들어가게 된다. 분양 및 착공   -관리처분을 통해 조합원 분양을 마치고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양한다. 조합원 공급초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있다. 입주 및 조합해산(청산)   - 사용검사(준공) 건물이 완공된 후 마지막 절차로서 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차다. -분양처분 조합은 공사완료 즉시 확정측량 및 토지분할 절차를 거쳐 분양처분을 한다. 분양처분 결과는 관리처분계획에 따른 분양대상자에게 통지하고 그 내용을 시장, 군수, 구청장에게 보고해야 한다. 시장, 군수 등은 분양처분의 보고가 있은 후 15일 이내에 분양처분고시를 해야 한다. -사용승인 시장 등 사업계획승인권자가 시행하며, 건축물의 경우 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공 부분에 대해 동별 사용검사 신청이 가능하다. 사용검사를 받으면 건축법 관련 규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주한다. -청산 청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것이다. -조합해산 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것이다.