주택임대사업, 이것만은 알고 하자

임대사업이 다주택자의 절세 방안으로 떠오르고 있다. 하지만 막연히 주택임대사업자로 등록하면 된다는 생각뿐, 실제 어떤 주택이 기준이 되는지 어떠한 혜택을 누릴 수 있는지 모르는 사람들이 대부분이다. 임대사업을 하기 전 짚어봐야 할 몇 가지 사례 및 상황 별 절세효과에 대해 알아본다.

Q1) 서울에 4채, 수원에 2채의 집을 가지고 있는 50대 남성입니다. 강화된 임대주택법에 의해 5채 이상이면 임대사업자로 등록이 가능하다고 하던데요. 현재 거주하고 있는 수원의 아파트 1채를 제외한 5채를 가지고 임대사업을 하려고 합니다. 저의 경우, 임대사업자 등록을 할 수 있나요? 그리고 임대사업자 등록은 어디에 해야 합니까?

A1) 주택임대사업 등록을 하기 위해서는 임대 사업을 하려는 주택이 같은 시·군에 위치해 있어야 합니다. 위의 경우 5채 이상이라는 등록 기준에는 해당이 되나 해당 주택이 같은 시·군에 소재하고 있지 않기 때문에 임대사업자로 등록을 할 수 없습니다.
그러므로 서울에서 1채를 추가, 5채를 채워야지만 임대사업자 등록이 가능합니다. 사업자의 등록은 임대주택의 소재지와는 관계가 없으며 소유자의 주민등록상 거주지로 돼 있는 수원시에 하시면 됩니다.

Q2) 주변에서 들으니 기준시가 3억 원을 넘지 않는 전용면적 25.7평 이하 주택만이 임대사업자 등록이 가능하다는데, 그 외 주택은 등록할 수가 없나요?

A2) 아닙니다. 같은 시·군 내에 5채 이상의 주택을 보유하고만 있어도 주택임대사업자로 등록 가능합니다. 다만, 말씀하신 조건을 충족하실 경우에는 추가로 양도세·종부세 등의 세제 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

Q3) 임대사업자로 등록하면 양도세와 종부세 감면 혜택 받을 수 있다고 들었습니다. 등록만 하면 세제 혜택을 받을 수 있는 건가요?

A3) 등록만 하면 세금 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 기본적으로 양도세 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

양도세 중과에서 제외되려면 동일 시·군에서 10년 이상 임대사업을 해야 합니다. 2003년 10월 29일 이전에 임대사업자로 등록한 경우라면 전용면적 25.7평 이하, 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대할 경우 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 단 이 경우 양도 당시 해당 주택의 기준시가가 3억 원을 넘지 말아야 합니다. 그러나 임대사업등록 시점이 2003년 10월 30일을 넘긴다면 임대주택은 적어도 5채가 있어야 하며 같은 시·군에 소재해야 합니다. 주택의 규모와 시가는 위와 동일한 요건을 갖춰야 양도세 중과 배제가 가능합니다.

또, 동일 시군 내에서 5채 이상 전용면적 25.7평 이하 주택을 10년 이상 임대할 경우, 2003년 12월 31일 이전에 매입한 주택으로 기준시가 4,000만 원 이하이며 공공주택의 경우 전용면적 18평 이하인 소형 주택 등의 경우 중과에서 제외됩니다. 그러나 이 역시 중과에서 제외되는 것일 뿐 감면 받을 수 있는 것이 아님을 염두에 두시기 바랍니다.

종부세의 경우 임대 기간이 10년 이상을 충족시켜야 하나 당장 10년 간 임대하지 않았더라도 임대사업자로 등록하면 임대주택은 일단 종부세 합산대상에서 배제될 수 있습니다. 따라서 각각의 임대주택이 기준시가 3억 원을 넘지 않는다면 임대주택들은 종부세를 내지 않아도 됩니다. 단 임대사업자로 등록한 후 매입임대기간 10년을 채우지 못하면 감면 받았던 종부세를 추징당할 수 있음을 염두에 둬야 합니다.

Q4) 임대사업자로 등록해 현재 5채의 주택을 임대하고 있습니다. 이 중 1채의 주택이 올 해 기준시가가 3억 원을 초과했습니다. 이 경우 저는 종부세 합산대상에서 배제되는 것인가요?

A4) 임대주택 중 1채라도 기준시가가 3억 원이 넘는 경우에는 세금 혜택을 볼 수 없게 됩니다. 임대주택 중 기준시가 3억 원 초과 주택이 있을 경우 합산 배제 요건을 충족시키지 않기 때문에 보유하고 있는 모든 주택이 합산돼 종부세가 부과됩니다. 즉, 임대사업으로 등록한 주택과 보유하고 있는 일반 주택이 모두 종부세 합산 대상에 포함됩니다.

Q5) 제 주변에 임대사업자로 등록해 임대주택을 팔고 양도세를 감면 받았다고 하는데요. 이 경우는 무엇인가요?

A5) 우선 감면혜택은 현재 신규 사업자로 등록하는 경우에는 해당되지 않습니다. 조세특례법상 감면대상으로 규정돼 일정한 매입시기와 보유기간을 충족해야 감면 혜택을 누릴 수 있습니다.

1985년 12월 31일 이전에 지어진 주택이나 1986년 1월 1일~2000년 12월 31일 사이에 신축된 주택 역시 5년 이상 임대하는 경우 50% 감면되며 10년 이상 임대할 경우 전액 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

Q6) 임대주택으로 등록한 5채의 주택 외에 제가 거주하고 있는 주택이 1채 더 있습니다. 이 주택을 팔 경우 저는 다주택자에 해당돼 양도세 중과대상이 되는 건가요?

A6) 경우에 따라 다릅니다. 임대주택으로 등록돼 있는 주택이 모두 양도세 중과대상에 포함되지 않는다면 일반 주택을 팔 경우 이 주택 역시 중과대상에 해당되지 않아 보유기간에 따라 9~36%의 일반세율이 적용됩니다. (중과대상에 포함되지 않는 주택은 A3의 내용을 참고하시기 바랍니다) 그러나 임대주택 중 1채라도 중과 제외 요건에 어긋나면 현재 거주하고 있는 주택 역시 양도세가 중과돼 60%의 양도세율로 매겨집니다.