부동산 취득시 알아둬야할것

 

부동산을 취득할 때에 부담하는 대표적인 세금이 취득세이므로, 그 부동산이 중과세 대상인지를 미리 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 고급 주택이나 고급 오락장, 또는 별장이나 골프장 따위는 취득세가 중과되므로 조심해야 한다. 일반 물건의 취득세 세율이 2퍼센트인 데 반해 중과세가 적용되면 다섯 배인 10퍼센트가 적용된다. 예를 들면, 1억원인 부동산이 중과세에 해당하면 약 800만원[1000만원(1억×10퍼센트) - 200만원(1억×2퍼센트)]를 추가로 부담해야 한다.

취득세는 취득한 날로부터 30일 이내에 신고 · 납부해야 하며, 기한 내에 신고 · 납부하지 않으면 납부 세액의 20퍼센트에 해당하는 가산세를 부담하게 된다. 이때 취득 시기는 매우 중요한데, 일반적으로 계약서 상의 잔금 지급일로 결정되고 계약서 상에 잔금 지급일이 밝혀져 있지 않은 경우에는 계약한 날로부터 30일이 되는 날을 취득한 날로 간주한다. 물론 잔금 지급일 이전에 등기한 경우에는 등기한 날이 취득한 날로 간주된다. 취득세의 가산세는 2003년까지 단 하루라도 경과되면 20퍼센트의 단일 세율이 적용되었는데, 이러한 정율 가산세가 부당하다는 헌법 재판소의 판결이 있어 2004년부터는 다음과 같이 지방세법이 개정되었다.

*	취득세 신고 불성실 가산세 : 본 세의 20퍼센트(단, 기한 후 30일 내에 신고하면 10퍼센트)
*	취득세 납부 불성실 가산세 : 하루 0.3퍼센트(한 해 10.95퍼센트)
*	2년 내 취득세 신고 및 납부를 하지 않고 매각 때 취득세 신고 및 납부를 한 불성실 가산세 : 80퍼센트

법인에게서 취득하면 개인에게서 취득하는 경우보다 세금이 많다. 즉, 법인에게서 취득하는 경우에는 그 실제 취득 금액이 과세 표준이 되는 반면, 개인에게서 취득하는 경우에는 검인계약서 상의 계약 금액과 시가 표준액 가운데 큰 금액을 과세 표준으로 한다. 검인 계약서 상의 금액이 실제 취득 금액보다 낮은 경우가 대부분이므로 법인과 한 거래보다 개인과 한 거래가 세금 부담이 적은 것이 일반적이다. 그리고 분양 받은 경우가 개인에게서 기존 주택을 취득하는 경우보다 세금 부담이 크며, 경매와 공매로 취득하는 경우도 실지 거래 가액으로 하므로 세금 부담이 큰 경우가 대부분이다.

부동산 거래는 거액의 경우가 많아 취득자의 소득 수준에 비하여 상대적으로 큰 금액의 부동산을 취득하였을 경우에는 소관 세무서에서 그 부동산을 취득할 때의 들인 자금의 출처를 밝혀 줄 것을 요구할 수 있으므로 이에 대비해야 한다. 특히 미성년자와 부녀자의 이름으로 소유권 이전 등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 고려해야 한다. 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 보아 그 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득 자금의 출처를 조사받게 되고, 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 한다. 구체적으로 다음과 같은 경우에 자금 출처를 조사 받는다.

*	부동산을 취득한 사람의 그 해와 바로 전 5년 동안의 소득 상황과 자산 양도, 취득 상황을 분석한 뒤, 자금의 출처가 부족한 사람의 명단을 컴퓨터로 뽑아내 그 취득 능력 여부를 검토한다.
*	검토한 결과, 증여 혐의가 있는 사람에 대해서는 조사 대상자로 선정해 자금 출처를 조사한다. 어울러 취득 자금의 소명 여부 판단과 자금 출처 조사 때 적용되는 증여 추정 배제 기준은 중요한 사항인데, 간단하게 정리하면 다음과 같다.

입증하지 못하는 금액이 취득 자금의 20퍼센트와 2억원 가운데 적은 금액에 미달하는 경우에는 취득 자금 전체가 소명된 것으로 본다.

구 분	취득재산		채무상환금액	총액한도
	주택	기타자산
세대주인 경우 30세 이상 40세 이상	2억원 4억원	5000만원 1억원	5000만원 5000만원	2억 5000만원 5억원
세대주 아닌 경우 30세 이상 40세 이상 30세 미만	1억원 2억원 5천만원	5000만원 1억원 3천만원	5000만원 5000만원 3천만원	1억 5000만원 3억원 8천만원

미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여의 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면 확인이 아닌 사실상의 자금 출저와 흐름을 철저히 조사하여, 누락된 세금을 부과하게 된다. 아울러 재산의 증여 행위에 대해서는 증여 재산 가액에 대해 최저 10퍼센트에서 최고 50퍼센트에 해당하는 증여세 부담이 따르고, 자진 신고 및 납부를 하지 않으면 각종 가산세를 더 묻게 된다는 점을 주의해야 한다.

 

 

 

출처;전국공인중개사협의회