전유부분, 공용부분

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1.전유부분이란:

  건물의 구분 소유자가 전용하여 쓸 수 있는 부분으로 구조상 독립성을 갖춘 부분이다.

  예) 아파트 분양 평수 중 각 세대가 주거 목적으로 사용하는 면적

 

2.공용부분이란:

 전용부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물 및 공용부분으로 된부속의 건물을 말한다.

 예)계단,복도...

 

3. 판단기준 시점:

  건물 전체가 완성되어 건축물 대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 하며,

  그 후의 개조, 이용상황의 변화는 영향이 없다.(2004다30279 판결)

 

4. 공용부분:

 

      (1) 구성

           1) 당연공용부분 - 등기 없이 당연히 공유이다

                            → 전유부분 외에 건물부분(지붕, 계단, 복도), 건물의 부속물(전기배선, 저장탱크)

           2) 규약공용부분 - 등기해야 한다.

                            → 관리사무실, 노인정

          

      (2) 공용부분 공유의 특징

           1) 원칙 - 전원공유  →  예외적으로 구분소유자만을 위한 부분도 인정된다.

           2) 공유지분 = 전유부분의 면적비율(평수)

              사    용 = 용도에 따라 (지분비율X)

              관 리 비 = 지분비율

           3) 공유지만 분할청구 할 수 없다.(↔ 일반 공유는 분할을 인정한다.)

           4) 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. (전유부분을 양도하면 공용부분은 당연히 인도된다.)

           5) 채무가 승계된다. - 특별승계인에게도 행사할 수 있다.

           6) 전 소유자가 관리비를 체납한 경우에 지위 승계자에게도 행사할 수 있으나, 채납관리비 중 공용부분에

              한하여 승계한다. (전액 X)

    

  (3) 공유물에 대한 물권적 청구권자

           1) 구분소유자 각자 or 관리인

           2) 입주자 대표회의는 청구권자가 아니다.

           3) 판례

                 ① 1차적 각각 또는 전원의 이름으로 → 나아가 전원으로 구성된 관리단의 관리인

                 ② 관리 위원회가 실제 입주자들로 구성되어 있기 때문에 실제 입주자가 아닌 구분소유자가 구성원에서

                    제외되어 있다고 한다면, 그러한 관리단은 법 23조 1항의 관리단이 아니다.

                 ③ 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 전원을 구성원으로 하는 관리단이 성립한다.

 

  (4) 공용부분을 변경하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 집회결의로써 의결해야 한다

     (집합건물법 제15조).

      이 공용부분은 건물부분, 복리시설, 부대시설로 나누어 보면 아래와 같다.
           1) 건물부분 : 

                ① 주요 구조부로서 벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕, 주 계단 있고,

                ② 기타 전용부분에 속하지 않는 현관홀·승강기실·옥상·기초·외벽·기계실·전기실·지하차고 등이 있다.

                    이러한 부분을 ‘법률상 당  연 공용부분’이라 한다. ①에 해당하는 외벽의 바깥쪽 면은 외벽과 일체를

                    이루는 공용부분이다(92다32272 판결, 94다50380 판결 참조).
          2) 복리시설 등 :

               ① 부속건물은 관리사무소·경비실 등이 있고,

               ② 복리시설로 어린이 놀이터, 주민운동시설, 경로당, 유치원 및 보육시설, 주민공동시설, 문고 등이 있고,

               ③ 기타 거주자의 취미활동, 종교활동, 주민봉사활동에 사용할 수 있는 시설 등이 있다.
         3) 부대시설 : 건물과 건물부속의 공용시설이 있다. 이들은 ‘성질과 구조상 공용부분’이라 한다.

              ① 전기, 전화, 가스, 급수, 배수(配水), 배수(排水), 환기, 난방, 소화, 배연 및 오물처리설비와 굴뚝, 승강기, 피뢰침,

                 국기 게양대, 텔레비전 공동시청안테나 및 종합유선방송의 구내전용선로실비, 우편물수취함,

              ② 보안등, 대문, 경비실, 자전거보관소, 조경시설, 옹벽, 축대, 단지 안 도로, 안내표지판, 게시판, 쓰레기통,

                  공중전화, 공중화장실, 저수시설, 지하양수시설, 대피시설, 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수정화시설, 정화조,

                  소방시설, 냉난방공급시설, 급탕공급시설, 공동저탄장, 수해방지시설,

              ③ 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소.    

 

등기부등본에는 집합건물의 전유부분만 기재가 되고, 공유부분은 집합건물의 건축물관리대장에

그 면적이 자세하게 나온다.

참고적으로 등기부등본에 나와 있는 전유부분의 면적으로 분양면적을 대략적으로 아는 방법은

전유부분 면적에다가 1.3을 곱하면 대략적인 아파트의 분양면적이 나온다.

예를 들어서 등기부등본에 나와 있는 아파트의 전유부분 면적이 84.89 평방미터이면 32평 아파트인데

우리가 부동산의 면적을 배운대로 계산을 해보면

 84.89 * 0.3025 = 25.67평이 나온다. 이는 전유부분의 면적이고

등기부등본에 나와 있지 아니한 공유부분의 면적까지 계산을 해 보면,

 84.89 * 1.3 = 110.35가 나온다. 이를 아파트의 전유부분과 공유부분 전체의 면적이므로

 이를 평수로 전환을 해보면  110.35 * 0.3025 = 33.38평 나온다.

즉 대략적으로 32평 내지는 33평의 아파트라는 말이다

 

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