가계 부채 증가에 놀란 정부가 부동산 대출의 고삐를 다시 조였다. 소득의 일정비율 이상으로 빚을 내지 못하게 하는 총부채상환비율(DTI) 규제의 부활이다. 생애최초주택구입자금 대출 시한은 올 연말까지로 연장하고 취득세도 절반으로 깎아주기로 했다. 달라지는 제도를 Q&A(질의 응답)로 알아본다.
-DTI 규제가 환원된다는 게 무슨 뜻인가.
“지난해 8·29 대책이 나오기 전처럼 소득을 따져 주택담보대출을 해준다는 뜻이다. 다음 달부터 투기지역(서울 강남·서초·송파구)은 40%, 강남 3구를 뺀 서울 50%, 인천·경기 60%로 DTI 규제가 적용된다.“
-DTI 비율이란 뭔가.
“연간 소득에서 원리금을 합한 대출 상환액이 차지하는 비율을 가리킨다. 다시 말해 연 소득 5000만원인 사람이 서울 강남 3구에서 집을 산다면 연간 대출 상환액이 소득의 40%인 2000만원을 넘지 못한다.”
-구체적인 사례를 들어 달라.
“연소득 5000만원인 사람이 강남 3구가 아닌 서울(DTI 50%)에서 집을 사면 2억9000만원까지 대출을 받을 수 있다(만기 20년, 금리 6% 가정).”
-대출 방식에 따라 DTI 비율이 달라진다는데.
“원금과 이자를 분할해 갚아 나가는 ‘분할상환’을 선택하면 DTI 비율을 5%포인트 높여준다. 대출 다음 달부터 원리금 상환이 시작되는 ‘비거치식’의 경우 5% 추가로 우대해 준다. 만기에 일시에 돈을 갚거나(일시 상환 대출), 이자만 내는 거치기간을 두는 대출(거치식 대출)에 비해 투기 목적이 크지 않다고 보기 때문이다. 여기다 고정금리로 대출을 받으면 5%포인트를 추가로 받을 수 있다. 기존 은행 대출이 지나치게 변동금리 위주인 점을 감안한 것이다.”
-이럴 경우 어느 정도 혜택을 주나.
“결국 고정금리·비거치식·분할상환’이란 세 가지 요건을 모두 갖추면 총 15%포인트가 올라간다. 투기지역은 55%, 강남 3구를 제외한 서울은 65%, 인천·경기는 75%가 된다. 연소득 5000만원인 사람이 서울(강남 3구 제외)에서 이런 조건으로 대출을 받으면 DTI의 65%인 3억8000만원을 빌릴 수 있다. 변동금리로 거치식 일시상환 대출을 받는 것보다 9000만원이나 더 받을 수 있는 셈이다.”
-소득 증빙이 어려운 자영업자 들은 어떻게 하나.
“1억원 이하 대출에 대해서는 계속 DTI 심사를 면제해 준다. 소득이 없는 주부라도 부부 합산 소득을 기준으로 하기 때문에 대출이 가능하다.”
-담보인정비율(LTV) 규제는 계속되는 건가.
“그렇다. 서울·수도권 40∼50%, 지방 60%인 LTV 규제는 그대로 유지된다.”
-집을 살 계획이 있다면 올해 사는 게 좋은가.
“세금 면에선 확실히 혜택이 있다. 올해 말까지 취득세율이 현재의 절반으로 감면된다. 9억원 이하의 집을 사는 1주택자라면 취득세가 주택가격의 2%에서 1%로 줄어든다. 9억원을 넘는 집을 사거나 다주택자(2주택 이상)라면 지금까지는 주택 가격의 4%를 취득세로 내야 했지만 앞으로는 2%로 낮아진다.”
-구체적인 사례를 들어 설명해 달라.
“서울에 있는 10억원짜리 중대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)를 샀을 때 지금까지는 취득세로 4600만원(지방교육·농특세 포함)을 내야 했다. 하지만 올해 말까지는 2700만원을 내면 된다. 이때는 1주택자이든 다주택이든 같다. 만일 4억원짜리 아파트를 구입했다면 다주택자는 1840만원에서 1080만원으로, 1주택자는 1080만원에서 700만원으로 취득세가 줄어든다.”
-1주택이란 1가구 1주택을 말하나.
“아니다. 본인 이름으로 1주택이면 된다.”
-언제부터 적용되나.
“지방세법이 개정돼야 한다. 정확한 시행 시기는 국회 심의 과정에서 결정될 것이라는 게 정부 공식 입장이다.”
중앙일보:윤창희·한애란 기자
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