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목동에 사는 비가와 씨는 15년 전 1억8천만원에 매입했던 주택을 12억원에 팔았다. 그 동안 많이 오른 가격 때문에 기분이 무척 좋지만, 고가 주택에는 무거운 양도세가 부과된다고 하니 걱정스럽기도 하다. 필요경비가 2천만원이면 무려 양도차익이 10억 원인데 양도세를 얼마나 부담해야 할까?
고가 주택 양도세 계산 방법은 일반 주택과는 사뭇 다르다
실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자가 집을 팔 때 내는 양도세를 계산하는 방법은 일반 주택 양도세 계산 방법과는 다르다. 이렇다 보니 정작 자신이 내야 하는 세금이 얼마인지 혼란스러워 하는 고가 주택 보유자들이 의외로 많다.
고가 주택 양도세 계산 방법의 핵심은, 고가 주택 1주택 자에게 매겨지는 양도세는 6억 원 초과 분에 대해서만 세금이 매겨진다는 점이다.
주의할 점은 매도 가격에서 단지 6억 원을 뺀 금액을 기준으로 세금을 계산하는 게 아니라는 사실이다. 집을 10억 원에 팔았다고 해서 6억 원을 제외한 4억 원이 기준 금액이 되는 게 아니다.
매도가격에서 6억원 뺀 금액에 양도차익 곱하고 매도가로 나눠야
고가 주택 양도세 계산법을 요약해 보자.
'과세 대상 양도차익=실제 양도차익×(양도금액-6억 원)/양도금액'이다.
양도금액에서 6억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이를 다시 양도금액으로 나눈다.
위의 비가와 씨는 1억8000만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억 원에 팔았다면 실제 양도차익은 필요 경비(2000만원으로 가정)를 제외한 10억 원이다. 하지만 과세 대상 양도차익은 '10억 원×(12억 원-6억 원)/12억 원=5억 원'이다. 이 금액에서 보유기간(15년)에 따른 장기보유 특별공제율(15년 * 4% = 60%)만큼을 제외(5억 원-3억 원)하면 2억 원이 되고, 기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9750만원이 된다. 따라서 양도세로 [1710 + 4230 (8천만원 초과분의 36%) =5940]만원을 내면 된다.
물론 이 같은 계산법은 1가구 1주택 자 양도세 비과세 요건(3년 보유+서울.과천.분당.일산.평촌.중동.산본은 2년 거주 요건 추가)을 모두 갖췄을 때만 적용된다.
같은 주택을 서울에서 15년 보유했다가 팔더라도, 2년 거주 요건을 충족시키지 못한다면 이 주택 보유자의 과표는 양도차익(10억원)에서 장기보유 특별공제액(6억 원)과 기본공제(250만원)를 뺀 3억9750만원이 되므로 양도세로 1억3140만원을 내야 하며 그 부담이 대폭 증가한다는 점에 주의해야 한다. |