계약서 작성 체크포인트

계약서 작성 체크포인트

 

 

모든 법률행위에 있어서 가장 중요한 건 계약서 작성이다.

특히 부동산 매매계약서의 작성은 금액이 크기 때문에 신중에 신중을 기해야 한다. 평생 모은 돈으로 집을 장만하려다 잘못된 계약 한 번 때문에 낭패를 본 사람이 한 둘이 아니다. 이처럼 잘못 맺은 계약으로 인한 손해는 사후에 소송을 한다 해도 완전하게 전보받기는 어렵다.

 

따라서 가장 좋은 방법은 제반사항을 꼼꼼하게 체크하여 분쟁이나 위험을 미연에 방지하는 것이다.

 

계약서 작성은 반드시 토지등기부등본상의 등기명의자와 직접 하는 것이 원칙이다. 불가피하게 대리인과 계약을 체결하게 된 경우에는 등기부상의 실소유자 명의의 위임장에 인감증명을 첨부해야 계약이 유효해진다. 특히 분양업자가 단지를 조성해서 분양하는 땅은 토지 소유주의 명의, 건축주와 시공회사, 분양업체가 각각 다를 수가 있다.

이런 경우 소유권 이전등기에 문제가 발생할 수 있으므로 계약서 작성 전에 반드시 확인한 다음 계약서를 작성해야 한다.

계약서를 작성할 때 사람들이 착각하는 게 ‘구두약속도 효력이 있다’고 생각한다는 것이다. 흔히들 추후에 이를 주장할 수 있다고 믿지만, 그렇지 않다. 만약 분쟁이 발생하여 법정에 설 경우, 구두약속은 아무런 의미를 지니지 못하는 경우가 대부분이다. 증인이 있다 해도 서류로 된 증거에는 미치지 못한다. 재판부에서 증인과 당사자와의 친분관계가 있을 수 있어, 신빙성이 없다고 판단하는 것이다.

계약서는 자세하게 작성하면 할수록 좋다. 대충 작성한 계약서는 불리하게 해석될 여지가 다분하다. 누가 봐도 같은 의미로 이해할 수 있도록 작성해야 한다. 기본적으로 계약서에는 매매대금의 지급기일과 지급방법, 소유권이전절차에 따른 비용부담 문제, 양 당사자 중 일방이 매매계약에 따른 각 조항을 위반할 때 이에 따른 손해배상의 문제와 계약해제에 관한 문제 등이 담겨 있어야 한다.

특히 계약서에는 반드시 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다. 토지 매입 시에는 일반주택, 일반창고, 농작물창고, 무허가건물 등과 같은 지상물이 있을 경우 이에 대한 책임소재도 분명히 해야 한다. 일반적으로 이주비 지급, 철거비용 부담 등은 매도인이 잔금지급 전까지 모두 해결한다는 단서조항을 계약서에 명기한다. 또한, 진입로에 문제가 있을 때 이에 대한 책임도 매도인으로 한다는 내용의 단서조항을 붙인다.

그리고 중개수수료 이외의 거래비용에 대한 부담책임도 분명히 해두는 것이 좋다. 예컨대, 마을이장이 요구하는 마을발전기금이나 기타 비용 등은 원칙적으로 매도인이 부담해야 한다.

간혹 매입하려는 토지에‘알박기’를 해 두는 경우도 있다. 이는 부당이득죄에 해당되어 형사처벌 대상이 되지만, 최근 대법원은 건물 감정가의 4배 정도의 가격에 매도하는 것은 무죄라는 판결을 내린 바 있으므로 주의해야 한다. 특히 이 경우 누가 해결할지에 대한 책임 소재를 분명히 해둬야 한다. 그래야 문제가 생기지 않는다.

부동산 매매는 백화점에서 물건을 사는 것과는 다르다. 계약 당시 사소하게 지나쳤던 문제가 치명타가 돼 막대한 금전적 손실로 돌아올 수 있기 때문이다. 계약서에 명시된 사항을 꼼꼼하게 체크하되, 만약 그래도 자신이 없다면 혼자서 끙끙 앓지 말고 가까운 법률사무소에 방문하여 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 현명한 방법이다.