사례로 보는 세무상담(4)

 

사례1> 소형주택도 1가구 2주택에 해당되나요?

질문 서울 종암동에 17평형(실평수 12평정도) 반지하 연립주택을 상속 받아 보유하고 있고 지금은 용인시에 34평 아파트에 살고 있습니다. 물론 제 명의구요. 서울에 있는 연립은 공시지가가 2천만원으로 나오더군요. 내년 1월에 입주하는 화성시에 있는 24평 아파트를 어머니를 위해 분양받아 놓은 것을 입주하지 않고 바로 팔려고 하는데 이 경우도 1가구 3주택에 해당되는지요. 2가구와 3가구의 세금차이가 있어 올해 미리 서울집을 정리하고 싶은데 반지하다 보니 매매가 잘 되지 않고 있습니다. 이론상으로는 3주택양도인데 소형주택 기준에 들어가지 않는 경우가 있다고 해서 질문 드립니다. 답변 세법상 3주택 중과에서 제외되는 소형주택의 기준은 다음과 같습니다. ➀ 2003.12.31 이전 취득분 ➁ 전용면적이 18평이하 ➂ 양도당시 기준시가가 4천만원 이하 위 3가지 기준을 모두 충족한 경우 당해 주택을 소형주택으로 보아 중과대상(60%세율)에서 제외합니다. 다른 관점에서 상속받은 주택(단, 상속받은 날로부터 5년이 경과되지 아니한 주택에 한함)의 경우에도 중과세 대상에서 제외하도록 하고 있습니다. 2007년부터 실시하는 2주택 이상자의 중과세의 경우 기준시가 1억원 이하인 주택(재개발, 재건축지역의 주택은 제외)을 먼저 양도시에는 중과세를 적용하지 아니합니다.

 

 

사례2> 아파트 증여에 대한 시가 기준 문의합니다

질문 어머니 명의의 아파트를 제 명의로 증여하려고 합니다. 아파트위치는 강남구 대치동이며, 실제 부동산에서 거래되는 가격(국민은행 매매정보 참조)은 12억원 정도입니다. 이에 반해 국세청 공시지가는 6억5천5백만원입니다. 증여시에 공시지가를 적용하여 증여세를 납부하여도 무방한지 알고 싶습니다. 만약 공시지가로 적용하여 납부하였는데, 국세청에서 유사매매사례로 세금을 다시 부과할 경우 증여취소는 가능한지도 알고 싶습니다. 실제 거래되는 시가 기준으로 신고를 해야만 한다면 어떤 가격을 기준으로 증여세를 신고해야 하는지 알고 싶습니다. (어머니가 아파트를 구입한 년도는 1998년도 입니다.) 답변 증여세는 시가를 기준으로 과세하는 것이 원칙입니다. 그러나 납세자가 시가를 용이하게 파악할 수 없기 때문에 일반적으로는 건교부에서 공시하는 공동주택가격을 증여가액으로 신고하는 것이 일반적입니다. 원칙상으로는 증여일 전후 3개월간 매매사례가 있는 경우 이를 시가로 보거나, 증여세 산정을 목적으로 하는 감정평가액이 있는 경우 이를 시가로 보아 증여세를 부과할 수 있습니다. 그러나 매매사례가는 쌍방이 다운계약서를 작성한다거나 주택거래 신고내용을 세무서에서 제대로 파악하지 못하거나 하는 문제가 있을 수 있고, 감정평가하는 것은 비용이 별도로 소요되기 때문에, 세무서에서 시가로 증여세를 다시 추가징수하기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 증여받은 주택을 매각할 때는 매각대금에서 증여세 신고한 가격을 취득가액으로 보아 공제하기 때문에 증여가액을 높게 신고하면 양도소득세를 줄일 수도 있습니다. 증여세의 세율은 1억 미만은 10%, 5억까지는 20%, 10억까지는 30%이지만 양도소득 세율은 1주택인 경우 8천만원 이상을 36%이기 때문에 세무서 입장에서도 어느 것이 유불리한가를 쉽게 판단할 수 없습니다. 결론은 일단 공시가격으로 증여세 신고하는 것에는 무리가 없으며, 추가적으로 고려할 것은 본인이 그 주택을 계속 소유하고 거주하여 양도소득세를 비과세 받을 것인가 아니면 단기 매매하여 차익을 실현할 것인가에 따라 어느 것이 유리한가 잘 따져 보아야 할 것입니다.

 

 

사례3> 6억원 이상일 때의 양도세에 대하여 궁금합니다

질문 서울 서초동 소재의 연립주택을 2002년 10월 15일에 4억에 매입하여 지금까지 거주하고 있으면서 2006년 12월에 8억에 매매하기로 오늘 계약을 했습니다. 이 경우 양도세는 어느정도 나오는지요? 그리고 매입당시의 소요경비와 필요경비는 세무혜택을 받을 수 있는지요? 답변 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택(양도 당시의 실 거래가액 6억원 초과)으로 보아 답변을 드립니다. 이 경우 양도차익 중 기준가액(6억)에 대하여 비과세하고 초과부분만 과세됩니다. 1. 총 양도차익 = 양도가액 – 필요경비 2. 과세 양도차익 = 총 양도차익 × (양도가액 – 6억 ) ÷ 양도가액 3. 과세 양도차익에 대한 양도세 총 양도차익이 4억이라면 과세양도차익은 1억 정도로서 누진공제세율 적용하면 약 27백만원(주민세포함)으로 계산 됩니다. 4. 필요경비로 인정받는 항목 ㄱ. 취득가액(취득에 소요된 실지거래가액) ㄴ. 취득세 및 등록세 ㄷ. 자본적 지출액 등 (용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등) ㄹ. 양도비용 등 1). 주택취득 시 매입한 국민주택채권 및 만기 전 양도함으로 발생한 매각차손 2). 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등

 

 

사례4> 양도세 신고시 필요경비 계산은 어떻게 하는가요?

질문

인천 부평에서 단독주택 1채, 다가구주택1채(1세대 2주택)을 보유하다가 단독주택을 매매하였습니다. 양도한 단독주택은 2004.7.17 경매로 취득, 2006.8.14 양도하여 직접 양도소득세를 신고하려고 하는데, 필요경비 계산이 어려워서 문의 드립니다. 첫째, 취득세, 등록세는 필요경비로 인정되는 것으로 아는데, 이에 부가되는 농어촌특별세, 교육세도 필요경비로 공제 가능한지? 둘째, 당초 등기시 법무사가 발행해준 영수증에는 각종 비용 (인지,증지대,각종수수료,보수액 등)이 기재되어 있는데, 법무사 보수액만 경비인정되는지? 아니면 인지대, 각종 수수료 등도 공제가 가능한지? 셋째, 자본적지출 비용 공제 중 당초 위 단독주택을 취득시 건물이 너무 낡아 건물 틀만 남기고(지붕까지 모두 헐고) 대공사를 하면서 건설사에 맡기지 않고 직접 인부를 사서 2개월정도 공사를 하면서 공사비가 1500만원정도 들었습니다. 각종 자재구입 영수증, 레미콘 빌린 영수증 등을 가지고 있는데, 필요경비 공제를 받을 수 있을까요?

답변

문의 1~2 에 대한 답변) 양도차익을 실가로 계산하는 경우, 소유권 취득시 소요되는 경비를 필요경비로 산입하는 것으로, 취득세,등록세 이에 부가되는 세금(교육세,농어촌특별세) 및 지급내역이 확인되는 법무사 수수료 등도 필요경비에 산입됩니다. 채권할인금액은 실질적으로 부담되는 금액이 필요경비에 산입되나, 그 가액이 객관적으로 확인 가능하여야 합니다. 문의 3에 대한 답변) 소득세법 시행령 제67조의 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액으로 여기서 자본적 지출액이라 함은 자산의 가치를 현실적으로 증가 시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 지출액을 포함하는 것으로 합니다. 1) 본래 용도를 변경하기 위한 개조 2) 엘리베이터, 냉 난방 장치의 설치 3) 빌딩등의 피난 설치 등의 설치 4) 훼손으로 인하여 자신의 본래의 용도로 이용가치가 없게 된 것의 복구 5) 기타 개량. 확장. 증설등 1)내지4)와 유사한 성질의 것 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 금액이 확인되는 경우에 한하여 필요경비로 공제 하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급계약서, 세금계산서, 정규영수증, 무통장입금영수증, 기?대금지급사실을 입증할 수 있는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실 판단할 사항입니다.

 

 

사례5> 공동명의도 1가구1주택으로 되나요?

질문	1995년 미분양된 한국아파트를 6500만원 주고 샀습니다. 올해 2006년 7월에 1억 1500만원을 주고 팔고 다른 아파트를 2억 3000만원 주고 샀습니다. 그런데 2000년 시골에 있는 집을 아버님이 돌아가시고 난후 어머님과 남편이 공동명의로 해놓은 것을 잊고 있었습니다. 계속 1가구 1주택이라고 생각하고 있었는데, 시골집 명의 때문에 1가구 2주택이었던 것입니다. 이 경우 양도소득세를 내야 되는가요?
답변	소득세법의 1세대 1주택 특례규정에 의해 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니합니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며, 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다(1995. 12. 30. 개정). 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 아마도 어머니와 상속지분이 동일하고 어머니가 거주하고 계신다면 1세대 1주택 판정시 제외됩니다.