권리금 분석과 A급 점포 판별법

권리금 분석과 A급 점포 판별법

1)권리금산정기준

'권리금은 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한다' 점포 권리금이 한 푼도 없는 것에서부터 몇 억대에 이르기까지 그 유형이 가지각색이다. 권리금이 점포에 합당한지 알 길은 없는 것일까. 깊이 있게 보면 권리금은 일정한 원칙 아래에서 움직인다는 사실을 발견 할 수 있다. 장사가 안 되는 점포에 권리금이 있을 리 없고 장사가 잘 되는 점포에 권리금이 없을 리 없다.

2)입지조건별 권리금 산정방법

일반적으로 권리금이 높은 곳은 상권이 좋다. 그러나 입지조건이 좋은데도 장사가 안 되는 경우, 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘 되는 경우도 있다. 점포마다 상황이 각기 다르기 때문이다. 그렇다면 상황에 따라 권리금 산정방법도 달라져야 옳은 것이다. 다음은 여러 상황에 따른 권리금 산정방법이다.

■ 입지조건이 좋고 장사가 잘 되는 점포 : 순수권리금 + 시설비

이 경우 순수권리금, 즉 '1년 동안의 순수익'과 함께 '시설비'도 인정해준다. 이와 같이 권리금을 제대로 평가받는 곳은 유명상권 안의 B급지 이상이다. 유명상권의 C급지는 장사가 잘 될 수 있지만 일반적으로 입지조건이 나쁘기 때문에 해당되지 않는다. 또한 주택지 상권의 A급지도 입지조건이 좋으며 B급지는 상대적으로 판단해야 한다.

■ 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 순수권리금(주변 점포들의 순수익을 감안하여 산정)+시설비

이 경우 입지조건은 좋으나 업종이 맞지 않는다든지 장사수완이 없어서 그럭저럭 현상만 유지하고 있는 곳이라고 할 수 있다. 이런 곳은 수익이 없어 '1년 동안의 순수익'을 구할 방법이 없기 때문에 주변 점포들의 일반적인 순수익을 감액하여 순수권리금을 산정한다. 장사를 못 했으므로 당연히 권리금, 시설비가 깎인다. 권리금과 시설비를 합쳐도 장사가 잘 되는 점포의 순수권리금보다 낮게 평가받는 것이다.

■ 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 약간의 시설비

입지조건만 좋을 뿐 임대료?인건비도 감당하지 못하고 손해를 보는 경우다. 권리금이 적게 들기 때문에 점포를 구입하는 사람에게는 최고의 선물이다. 점포를 파는 사람은 시설비 정도의 액수를 받을 수 있다. 엄밀히 말하면 이때의 시설비는 일종의 바닥권리이다. 당연히 제대로 받을 수는 없다. 그러므로 이런 점포가 나왔을 때는 권리금을 제대로(?) 평가하고 재빨리 잡는 것이 좋다.

■ 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘 되는 점포 : 주변 점포들의 순수익을 기준으로 산정

이런 경우가 대부분이다. 주인이 특별히 장사에 대한 노하우가 있을 때에 해당되지만 권리금 장사치들이 장난을 치는 경우도 많다. 일반적으로 권리금 기준이 없기 때문에 창업자가 쉽게 현혹된다. 합리적이고 상식적인 이야기는 아예 듣지도 않고 확인하려고도 하지 않는 것이다. 이런 점포는 흔히 좋은 목이라고 착각하기 쉬운 곳이다. 시설이 좋다고 입지조건이 좋은 것으로 착각해서는 더욱 안 된다.

이런 경우 주변 점포들의 순수익을 기준으로 권리금을 산정한다. 입지조건이 나쁘기 때문에 주변 점포들의 순이익은 보잘것없다. 당연히 권리금도 얼마 되지 않는다. 그리고 이 점포는 장사가 잘 된 만큼의 노력분을 감안하여 더해주면 된다.

■ 입지조건이 나빠 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 시설비

이런 경우는 주택지 상권에 많다. 겨우 현상유지는 하고 있지만 자리가 나쁜 것이다. 길게 생각할 것도 없이 40～50대라면 대포집이나 찻집, 20～30대라면 치킨집 정도를 연상하면 된다. 동네 골목에서 흔히 볼 수 있으며, 장사가 되는 것도 아니고 그렇다고 안 되는 것도 아닌 그런 곳.

■ 입지조건이 나쁘고 장사도 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 시설비조차 없다

최악의 상태에 있는 점포로서 거의 문을 닫고 있으며 월세는 매달 체납하고 있다. 자리라도 좋으면 약간의 시설비라도 받을 수 있지만 이곳은 그냥 들어와서 장사하라고 해도 아무도 안 하는 곳이다. 그러니 결국 보증금까지 까먹을 수밖에. 주택지에는 종종 이런 곳이 있는데 한번 들어갔다가 망하여 힘들어하는 사람이 의외로 많다.

이상에서 알아둘 것은 권리금 산정방법에 의해 권리금을 책정하다보면 현재 형성되어 있는 권리금과 약간의 차이가 발생하게 되는데 그 원인은 다음과 같다.

첫째, 권리금 산정방법에 의한 권리금은 현재 시세보다 적게 평가되도록 만든 도출방식이다.

둘째, 불경기로 인해 대부분의 점포들이 월 순수익은 떨어졌지만 그 비례대로 권리금이 떨어진 것은 아니기 때문이기도 하며, 원래 권리금 자체에 거품이 많았기 때문이기도 하다. 권리금 산정방법에 의해 도출된 권리금은 현 시세보다 적게 평가된 것이다. 가장 A급 점포 상태의 권리금 도출방식이기 때문이다. 장사를 하면서 1년만에 권리금만큼 벌 수 있는 점포는 A급 점포이다. ?1년 동안의 순수익?과 '약간의 시설비'를 권리금으로 하라는 것은 결국 A급 점포 상태의 권리금을 의미한다. 이 때문에 권리금 산정방법에 의한 권리금은 곧 최소권리금이 되기도 한다.

불경기 때에는 모든 점포들의 매출이 떨어지기도 한다. 월 순수익이 예전보다 못하다. 그런데도 권리금 현황을 보면 예전보다 권리금이 떨어졌지만 권리금 산정방법에 의해 도출된 권리금보다는 높다. 불경기라서 월 순수익은 그전만큼 좋지 않더라도 현재 장사를 하고 있는 점포주들이 점포를 시작할 때 들었던 시설비와 권리금을 손해보려고 할 것인가? 그래서 현실적인 권리금과 권리금 산정방법에 의한 권리금은 차이가 발생한다. 점포 구입시 적절하게 권리금을 조율하는 현명함을 발휘하기 바란다.

3)상권별 권리금 현황

앞에서 살펴본 권리금 산정기준과 방법을 활용하면 권리금이 얼마인지를 알아볼 수 있다. 어떤 점포일지라도 일일이 체크해가면서 구체적이고 세부적으로 파악하는 데 유용할 것이다.

그러나 전혀 모르는 점포에 가서, 게다가 본인이 그 점포를 인수할지 안 할지도 결정하지 않은 상태에서 가게 주인에게 하나하나 물어보고 확인할 수는 없지 않은가? 그렇다면 이처럼 일일이 파악하지 않고도 대략적이나마 한눈에 권리금을 알아볼 수 있는 방법은 없을까? 어느 지역이든지 간에 일정 범위 내에 같은 조건에 있는 점포들은 비슷비슷하게 권리금이 형성되어 있다는 점을 잘 활용하기 바란다.

상권별 권리금이란 일단 상권마다 형성되어 있는 대략적인 권리금을 말한다. 물론 점포 개개별로 보면 점포의 전면 길이, 계단의 넓이 등 입지조건이 다르듯이 조금씩 권리금이 다르기도 하지만 하나의 기준이 되므로 큰 도움이 된다. 그리고 이것은 1층 10평을 기준으로 한 것이다. 지상 2층이나 지하의 권리금, 20평이나 30평, 5～6평정도 크기의 점포 권리금에 대한 것은 지면 관계상 생략한다.

4)A급 점포 판별법

이제까지 상권 및 입지조건 분석이나 권리금 분석에서 언급했던 A급지와 지금 설명할 A급 점포와의 차이점을 살펴보자. 지금까지 우리가 배웠던 상권분석, 입지조건 분석, 권리금 분석도 결국 이 A급 점포를 찾기 위한 목적 때문이었다.

우선 A급지란 입지조건만을 분석한 것이다. 그런데 A급 점포란 점포의 입지조건뿐만 아니라 권리금이 싸거나 투자대비수익률이 높아야 한다. 특히 A급 점포가 되기 위해서 권리금이 낮아야 한다.

ㆍA급 점포=입지조건이 좋고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포=투자대비수익률이 높고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포

권리금이 싸면 그만큼 총투자 비용이 내려간다. 투자대비 수익률은 당연히 투자비용이 내려간 만큼 올라간다.

한편 장사가 잘 되어 투자대비수익률이 높은 C급지의 점포도 A급 점포라고 할 수 있을까? 지금까지 상권분석과 권리금 분석에서는 C급지에 있는 이런 점포는 좋지 않고 권리금도 제대로 평가해서는 안 된다고 했다. 당연히 절대기준으로 보면 A급 점포가 아니다. 그러나 무엇보다도 자기자금에 맞추어서 점포를 구하는 것이 최우선이다. 절대적으로 좋은 A급 점포도 있지만 자기자금에 맞는 곳 중에서 가장 나은 점포를 찾아내는 일이 더욱 중요하다.

결론적으로 같은 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 A급 점포라고 할 수 있다.

생활정보지 등에 실린 각종 매물광고를 보라. 'A급', 'A급 가게', 'A급 물건', 'A급 시설' 등 온통 A급이라는 말뿐이다. 여기서 A급이란 대부분 시설에 중점을 두고 있을 가능성이 높다. 그래서 더욱 신중해야 한다.

■ A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포

어느 상권이든 A급지에서는 장사가 잘 된다. 그리고 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 높다. 하지만 일반적으로 그렇다는 것이지 상황에 따라서 권리금이 싼 점포도 있다. 점포 주인이 욕심이 없어서 그럴 수도 있고 불가피한 사정이 있어서일 수도 있다. 어쨌든 A급지에서 권리금이 시세보다 약간 낮게 매물이 나왔을 경우, 자금만 댈 수 있다면 무조건 잡는 것이 좋다. 세세한 업종은 그런 다음에 생각해도 늦지 않다. 좋은 자리는 매물로 잘 나오지도 않지만 나오더라도 권리금이 비싸다. 그러므로 조금이라도 싸면 주저하지 마라. 하지만 대부분의 창업 초보자들은 망설이는 것이 다반사이다. A급지 점포의 권리금이 아무리 싸게 나와도 권리금이 만만치 않기 때문이다.

■ 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포

A급지가 아닌 B, C급지의 경우는 어떨까? 당연히 입지조건에서만 보면 A급 점포라고 할 수 없다. 하지만 이런 곳에 있는 점포라도 주변의 시세에 비해 권리금이 싸면 그것도 A급 점포이다. 조금 뒤 처진 점포라도 그 중에서 권리금이 싸면 그것을 잡아라.

■ A급지와 B, C급지 간의 경합은 투자대비수익률로 따져라

A급지 점포와 B, C급지 점포는 입지조건에서는 애당초 게임이 되지 않는다. 당연히 A급지 점포가 A급 점포이다. 하지만 실제로는 이론처럼 되지 않는 경우가 많다. 막상 점포를 구하려고 하면 갈등이 많이 생긴다. A급지에 있는 점포는 다 좋은데 권리금이 비싸고, B급지에 있는 점포는 손님이 적지만 권리금 또한 적어서 괜찮은 것 같고 이럴 때는 복합적으로 우열을 가려야 한다.

투자대비수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급

우선 투자대비수익률이 비슷하다면 당연히 A급지 점포가 낫다. 왜냐하면 이런 경우 입지조건이 우선하기 때문이다. 예를 들어 A급지 점포는 10평에 보증금 5000만원, 월세 150만원, 권리금이 1억원으로 시세도 그렇다. 장사는 A급지로서는 그럭저럭 되는 편으로 월 순이익이 500～600만원 정도 된다. 그리고 B급지 점포는 10여 평에 보증금 3000만원, 월세 80만 원, 권리금은 시세와 같은 5000만 원이고 장사는 그런대로 되어 월 순이익이 300만 원 정도 된다. 이때 어느 점포를 선택하는 것이 좋을까?

전자의 경우 점포의 투자대비수익률은 총 투자비용 1억 5000만 원에 월 순이익이 500～600만원이므로 3.3%～4%이다. 후자의 경우 점포의 투자대비수익률은 총투자비용 8,000만 원에 월 순이익이 300만 원이므로 약 3.7%이다. 투자대비수익률이 비슷하고, 점포크기도 같고 다른 조건도 비슷하면 입지조건이 좋은 전자가 A급 점포인 것이다.

투자대비수익률이 B급지 점포가 월등하면 B급지 점포가 A급

위와는 반대로 투자대비수익률에서 B급지가 월등히 낫다면 B급지 점포가 더 A급이다. 흔한 일은 아니지만 종종 이런 경우가 있다. 위의 예에서 만약 B급지 점포의 순이익이 500만원 정도이고 앞으로도 그럴 가능성이 높다든지 순이익은 300만원이지만 권리금이 5000만원에서 3000만 원으로 낮아진다면 당연히 투자대비수익률이 월등히 나은 B급지 점포를 선택해야한다.

A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때는 경험에 따르라.

초보자는 A급지의 작은 점포를, 경험자는 B급지의 큰 점포를 선택하라.

한정된 자금에 맞추어 점포를 구하다보면 A급지 점포는 작고 권리금이 시세와 같으나 비싸며, B급지 점포는 크고 시세보다 권리금이 싸서 총소요자금이 비슷하게 드는 경우와 직면하다. 어떤 것을 선택해야 할까?

예를 들어 A급지 점포는 8평에 권리금이 7000만원(시세와 같다)이고, B급지 점포는 20평에 권리금이 시세보다 2000만원 싼 6000만원이다. 이때 총투자비용과 월 순수익 역시 비슷하다면 초보자는 입지조건을 우선해야 한다. 즉 A급지 점포를 잡아야 한다. 8평이면 점포가 너무 작아 매출의 한계 때문에 갈등하는 사람이 많다. 20평이면 점포크기도 알맞아 B급지 점포라도 괜찮은 편이다. 또한 권리금이 상대적으로 싼 이점도 있다. 그러나 초보자에게는 무엇보다 목이 중요하다.

그 다음 다른 부대조건을 감안해야 한다. 예를 들어 업종 자체가 8평 크기로는 도저히 할 수 없는 경우에는 초보자라도 B급지 점포를 선택해야 한다. 물론 경험자라면 B급지가 낫다. 점포크기도 무시할 수 없는 조건이기 때문이다. 어쨌든 본인의 조건에 맞추되 그래도 입지조건이 최우선임을 명심하라.

■ 같은 조건?매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포

만약 입지조건이 다르다면 손익분기점으로 파악할 이유가 없다. 그럴 때는 투자대비수익률로 비교하면 된다. 입지조건이 A급지이면 인건비, 임대료 등 고정비 지출이 커져 당연히 손익분기점도 B, C급지보다 높다. 애초부터 손익분기점은 논의의 대상이 되지 않는다.

입지조건과 점포크기가 같을 때는 손익분기점도 거의 비슷하다. 그러므로 매출이 같을 때는 당연히 손익분기점이 낮아야 순이익도 많아지므로 좋은 점포이다. 다시 말해 입지조건, 점포크기, 매출이 같을 때는 손익분기점을 낮출 수 있는 점포가 더 낫다.

손익분기점을 낮출 수 있다는 것은 무슨 말인가? 결국 인건비를 줄여도 되는 업종과 좀더 궁합이 맞는 점포를 의미한다. 같은 입지조건이라도 약간의 차이가 있다. 즉 음식업 중 분식점이나 소규모 판매업종에 유리한 곳이 이에 해당된다. 불경기일수록 손익분기점이 낮아야 유리하기 때문에 점포를 구할 때는 짚고 넘어가야 한다.

투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포

투자대비수익률이란 총투자비용(보증금+권리금+기타 시설비)에 대한 월 순수익의 비율이다. 투자대비수익률이 높다는 말은 당연히 월 순수익이 좋다는 뜻이다.

앞에서도 말했지만 B, C급지에 있는 점포에서도 장사를 잘 하여 수익률이 높고 권리금이 낮으면 이것 역시 A급 점포이다.

그리고 A급지와 B, C급지 간에 경합을 할 때는 투자대비수익률을 기준으로 삼는다. 물론 이때도 입지조건을 우선 고려해야 하며, 권리금이 시세보다 낮아야 하는 것은 당연하다. 역세권 C급지에 있는 A점포는 10평 크기에 보증금 1500만원, 월세 60만원, 권리금은 시세보다 200～300만원 싼 2000만 원, 월 순수익은 200만원 정도다.

그리고 역시 C급지에 있는 B점포는 보증금 1500만원에 월세 65만원, 권리금 2000만원, 월 순이익이 150만원 정도이다.

이때 A점포는 B점포에 비해 상대적으로 투자대비수익률이 높고(A점포는 약 6%, B점포는 약 4%) 권리금도 시세보다 낮으므로 A급 점포이다. 이처럼 같은 입지조건에서 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포이다.

총투자비용에서 큰 차이가 나는 점포들을 비교할 때는 단순히 투자대비수익률로 따지면 안 된다. 꼭 비교하고 싶다면 작은 점포의 주인 역시 종업원으로 고용된 것으로 상정하여 인건비를 추가해 생각해야 한다.