투자자가 저지르지 말아야 할 실수 5가지

글쓴이 : 오윤섭

 

사업을 하더라도 이것도 하고 저것도 하고, 경영자가 하고 싶은 비즈니스를 모두 해서는 결코 사업에 성공할 수가 없습니다. 경쟁사 동향 및 시장 예측, 그리고 가장 중요한 인재 등을 고려해 지속적으로 경쟁우위를 유지할 수 있는 핵심사업에 집중해야만 성공할 수 있습니다.

부동산 투자도 마찬가지입니다. 투자에 성공하기 위한 방법은 무수히 많습니다. 하지만 성공을 하기위해선 하지 말아야 할 실수를 하지 않는 것이 매우 중요합니다.

투자 실수 자체가 인간의 태생적인 한계로 불가피하겠지만 이번 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 투자자가 저지르지 말아야 할 실수 5가지를 소개합니다.

1. 여론에 따라 투자여부를 결정한다

여론에 따라 부동산 투자를 해서는 성공할 수가 없습니다. 경제분야의 여론은 언론 보도나 국책기관 또는 민간 연구소 연구원의 리포트 및 공무원의 말에 따라 좌지우지 되는 경우가 많습니다.

특히 ‘꼬리 잃은 여우’ 등 전문가들이 부동산 시장을 예측하면서 버블 붕괴 등을 설파하며 여론을 한 방향으로 몰고 가는 경우가 대표적입니다. 결론적으로 전문가들이 지금까지 미래경제를 제대로 예측한 경우를 한번도 보지 못했으며 이는 앞으로도 계속 그럴 것입니다.

오지도 않은 미래(경제)를 예측할 수 있는 능력을 갖췄다면 경제전문가라는 사람들이 월급을 받으며 지금도 일할 필요는 없겠지요.

여론에 휘둘리지 않고 시장 상황의 좋고 나쁨에 현혹되지 않고 투자자가 독야청청(獨也靑靑) 일관성을 유지하는 것은 현실적으로 힘듭니다. 하지만 시장상황을 꿰뚫어보고 진실이 무엇인지를 찾아내는 사람만이 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있습니다. 투자대상의 펀더멘털에 근본적인 변화가 없는 한 때(3년이상 기다리며 내재가치가 가격으로 현실화되는 시점)를 기다려야 할 것입니다.

2. 과거 통계 수치에 따라 투자한다

대표적인 것이 버블 논쟁일 것입니다. 오지도 않은 버블이 이미 왔거나 오기 직전이라면서 일본의 사례와 각종 과거 통계 수치를 들이대며 전문가들은 설득력 있게 호소했습니다.

특히 강남권 아파트값이 과거 3년 또는 5년전보다 최고 몇 %가 올랐다거나 소득대비 또는 물가상승률 또는 경제성장률 대비 올라도 너무 올랐다며 과거 통계 수치를 볼때 적정가를 크게 벗어나 버블이 발생하고 있다고 주장합니다.

하지만 이같은 과거 통계 수치에 지나치게 매달리다 보면 특별히 문제될 게 없는 것에 너무 집착하고 정작 중요한 것에 주의를 집중하지 못한 실수를 저지르게 됩니다.

이에 따라 이미 많이 오른 아파트는 더 이상 오르지 않을 것이며 오르지 않은 아파트는 앞으로 상승할 것이라는 잘못된 믿음을 갖게 돼 결과적으로 투자 손실을 입게 될 수 있습니다. 지난 몇 년간 몇 % 올랐거나 몇 % 내렸다는 사실이 미래의 아파트값에는 거의 영향을 미치지 않는다는 것을 명심해야 합니다. 오로지 내재가치 등락에 따라 가격은 오를수도 내릴 수도 있는 것입니다.

3. 바닥에 매입할 때까지 기다린다

버블과 마찬가지로 최저가 즉 바닥 시세라는 사실을 알려면 일단 바닥을 쳐야 합니다. 즉 가격이 다시 오름세를 타야만 바닥을 쳤다는 것을 알 수 있습니다. 이 때문에 무릎에 사라는 말이 나온 것입니다.

미국의 주식 가치투자자인 피터 린치는 그의 저서 ‘ONE UP on WALL STREET'에서 이를 두고 “주가가 하락하고 있는 종목을 최저가로 잡으려 하는 것은 마치 수직 낙하는 칼을 잡으려는 것과 같다. 그 칼이 땅에 닿아 꽂혀서 잠시 흔들리다가 고정될 때까지 잡지 말고 기다리는 것이 좋다. 급속하게 떨어지는 주식을 잡으려 함은 필연적으로 칼날 쪽을 잡게 되므로 크나큰 고통만을 가져다 줄 뿐이다.”이라고 했습니다.

시장 상황에 따른 시세 변동을 기준으로 부동산을 매입하기 보다는 하락세를 멈추고 오름세로 돌아설 수 있는 펀더멘털(내재가치)을 갖추고 있는 부동산인지를 따져보고 투자하는 것이 바람직한 가치투자자의 자세라고 생각합니다.

4. 이미 오를 만큼 올라 더 이상 오르지 않는다

아마 보통 사람이 투자할 때 가장 많이 저지르는 실수 일 것입니다. 5년전보다 3배가 오르고 다른 지역보다 2배 이상 가격이 비싸므로 이미 오를 만큼 올랐다고 생각하는 것이 일반적입니다.

하지만 위 2번째 실수 사례에서 언급했듯이 부동산 가격은 과거 및 현재의 가격이 미래의 가격에 거의 영향을 미치지 않습니다.

주식이든 부동산이든 현재가치보다 미래가치(내재가치)가 더 높다면 가격은 현재보다도 향후 3년간 2배나 3배 더 오를 수도 있습니다. 물론 내릴 수도 있구요.

미래의 부동산 가격은 과거 상승폭이나 상승률이 아닌, 미래가치에 따라 수익성과 성장성이 높다면 현재보다 더 오를 것입니다. 가격은 시간과 인내를 필요하지만 결국 가치를 반영하게 되니까요.

5. 투자 기회를 놓친데 따른 손실은 만회할 수 있다

‘3년전에 그 아파트를 샀으면 지금 2억원은 벌었을텐데...’ 우리 주위에서 흔하게 듣는 말입니다. 하지 않은 투자에 대해 이 아파트를 산 사람과 비교해 투자 손실로 간주하는 것은 투자자로서 매우 비생산적인 자세입니다. 이같은 자세로는 투자에 성공할 가능성이 매우 낮습니다.

실제로 투자로 인한 손실을 입은 것이 아님에도 손실을 본 것처럼 과거에 집착한다면 향후 저지르게 힘들뿐더러 저지르더라도 자제심을 잃고 감정에 치우쳐 사서는 안 될 부동산을 서둘러 사게 됩니다.

즉 사려고 했던 부동산이 너무 올라 차선책으로 제2의 부동산을 매입했으나 상승폭이 미미하거나 오히려 가격이 내려 결과적으로 기회를 놓친데 따른 가상의 손실이 실제 손실로 이어지게 됩니다.

투자를 하지 않음으로써 손실을 입었다고 과거에 집착하기 보다는 투자대상에 대해 선택과 집중으로 내재가치를 분석하는 것이 투자 성공으로 가는 길입니다.