집살때 드는 세금과 부대비용

날이 풀리면서 내집마련 하는 사람이 크게 늘어나고 있다. 그러나 내집을 장만하는데 드는 소요비용을 집값만 염두에 둬서는 안 되는 법. 집장만과 더불어 이에 제반되는 세금, 각종 수수료 등 부대비용을 미리 고려해 두지 않는다면 후에 큰 낭패를 볼 수도 있다.

 주택을 취득함에 따라 납부해야 되는 각종 부대비용이 어떤 것들이 있으며, 비용은 얼마나 드는지에 대한 요모조모를 알아본다.

6억 원 미만 주택, 중개수수료 0.4~0.6% 적용
상계동 31평형 취•등록세 756만 원 납부

주택을 취득하게 되면 납부해야 하는 부대비용이 한 두 가지가 아니다. 우선 매도자에게 잔금을 치르게 되면 중개업자에게 수수료를 줘야 한다.

 주택 중개수수료의 경우 거래금액에 일정한 수수료율(서울시 기준매매금액의 0.4~0.6%)을 곱해 산출할 수 있다.

 

 중개수수료 체계는 지방자치단체가 조례로 정하고 있어 지역별로 큰 차이는 없으나 과대하게 중개수수료가 부과되는 것을 막기 위해 상한선(한도액)을 두고 있다.

 예를 들면 1억 9,000만 원짜리 집을 사는 경우, 중개수수료는 1억 9,000만 원에 0.5%의 요율을 적용해(5,000만 원 이상~2억 원 미만 수수료율) 95만 원이 산출된다.

 그러나 조례가 상한선을 80만 원으로 못박고 있어 80만 원을 초과한 수수료는 지불하지 않아도 되는 것.

 

 단, 주택 취득가액이 6억 원이 넘는 고가주택의 경우에는 따로 못박고 있지 않기 때문에 0.2~0.9%에서 중개업자가 소비자와 합의해 받도록 돼 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

중개수수료를 지불하고 난 뒤에는 취득세와 등록세를 납부해야 된다.

 

 취•등록세는 잔금납부 이후 30일(등록세 60일) 이내에 관할 시•군•구청에 가서 신고를 한 뒤 고지서를 발급받아 시중은행에 납부하면 된다. 취•등록세는 개인과 개인간의 거래와 그 외의 거래에 따라 세율이 다르게 적용된다.

 

 개인간의 거래 시 전용면적 25.7평 이하 주택을 취득했을 경우 취득금액에 2.7%, 25.7평 초과는 3.15%를 취•등록세로 납부하게 된다. 또 분양이나 경매 등을 통해 전용면적 25.7평 이하 주택을 취득한 경우는 4.4%, 25.7평 초과는 4.6%의 세율이 적용된다.

가령 서울 상계동에서 31평형 주택을 2억 8,000만 원에 취득했다면 이에 따른 취•등록세는 756만 원(2억 8,000만 원×2.7%)이 되는 것이다. 그러나 취득일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하지 않는 경우 20%의 가산세가 부과되고, 60일 이내에 등기 신청을 하지 않는 경우 기간(2개월 미만~1년 이상)에 따라 등록세액의 5~30%의 과태료가 부과된다.


서울 3억 원짜리 채권매입금액 780만 원
1억 원짜리 주택, 법무사 수수료 20만 원

취등록세를 납부하고 나면 제1종 국민주택채권을 매입한 후 등기해야 한다. 등기를 할 때 국민주택채권을 샀다는 증거로 ‘매입필증’을 제출해야 하기 때문이다. 대부분 사람들이 부동산 구입시 등기 관련 업무일체를 법무사에게 위임하는 관계로 이러한 채권을 구입해서 처분했는지 모르는 사람들이 많다.

제1종 국민주택채권은 주택법에 의해 신축아파트를 분양 받던지 기존주택을 취득하여 등기를 할 경우에 매입하는 채권으로 국민•우리은행, 농협에서 매입할 수 있다. 채권 상환방법은 5년 만기 원리금 일시 상환이며, 연 3%의 이율이 적용된다.

국민주택채권 매입 비율은 해당 주택의 과세표준액과 지역에 따라 차이가 난다.

서울 및 광역시에서 아파트를 구입할 경우 해당주택이 실거래가 1억 원짜리라면 국민주택 채권을 210만 원, 2억 원일 경우 460만 원, 3억 원일 경우 780만 원어치 채권을 사야 한다. 이 채권은 은행 정기예금이나 물가상승률보다 수익률이 낮기 때문에 할인율을 적용해 은행에 되파는 것이 효율적이다.

 할인율은 그날의 환율 등에 따라 달라지는데 2006년 3월 8일 기준으로 국민은행 채권할인율은 11.36%이다. 즉 210만 원어치의 채권을 팔면 186만 1,440원을 받을 수 있다는 얘기다.

이 때, 은행으로부터 영수증을 받게 되는데, 그 영수증에 적힌 채권번호를 법무사에 알려주면 부동산을 등기할 때 관련서류에 채권번호를 기재해 등기할 수 있게 된다.

 따라서 부동산 등기 시 의무 매입해야 하는 제1종 국민주택채권을 은행에서 직접 처분한다면 법무사에게 지급해야 하는 일정수수료 부분을 절약할 수 있다.

채권을 매입한 후 부동산이 속한 관할 등기소에 등기 신청을 하면 되는데 법무사를 통하는 경우가 많다. 법무사에게 의뢰를 하게 되면 시간이 절약되는 반면 이에 따른 수수료를 부담해야 한다.

수수료는 기본 수수료 6만 원을 비롯해 해당 주택취득 가액에 따라 5,000만 초과 1억 원 이하는 4만 원+5,000만 원 초과액의 0.09%, 1억 원 초과 3억 원 이하는 8만 5,000원+1억 원 초과액의 0.08%, 3억 원 초과 5억 원 이하는 24만 5,000원+3억 원 초과액의 0.07% 등의 누진수수료가 적용된다.

 여기에 별도로 세금 신고 및 납부(2만 5,000원), 실비, 일당(2~4시간 이하 5만 원 이하, 4시간 초과 10만 원 이하)등이 포함된다. 가령 1억 원짜리 집을 매입할 경우 법무사 수수료는 20만 원 가량이다.

등기신청이 해당등기소에 접수하면 하자가 없을 경우 소유권등기가 이뤄지고, 그 다음날 등기권리증을 발부 받을 수 있다. 등기권리증을 받은 후에는 등기부등본을 교부 받아 소유권 이전등기가 제대로 됐는지 확인한다.

 

 

땅 상속등기 미리 안해도

 

상속권자에 소유권 발생

Q: 11년 전 선친으로부터 안동에 있는 땅(田) 2315평을 상속 받았습니다.

 사업이 바쁘다는 핑계로 지금까지 제 앞으로 상속등기를 하지 못해 선친 소유로 되어 있습니다.

그런데 상속등기를 해 놓지 않으면 소유권을 주장할 수 없고, 처분할 수도 없다고 하는데 정말인지 궁금합니다(50대 자영업 A씨).

 

A: 모든 부동산은 등기를 마쳐야 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러나 상속을 비롯해 판결이나 경매, 공용징수 등의 경우에는 등기를 마치지 않아도 소유권을 취득하게 되는 예외가 인정되고 있습니다(민법 제187조 참조).

 

따라서 상속등기를 마치지 않았어도 선친의 사망과 동시에 땅의 소유권은 상속권자가 취득하게 되는 것입니다.

 대신에 상속 받은 땅을 매도할 경우에는 반드시 등기를 마쳐야 합니다. 또한 상속등기를 언제까지 해야 된다는 정해진 기한은 없습니다. 그러나 호족등본 등을 위·변조해 상속 부동산을 가로채는 사례가 종종 발생하고 있어 하루라도 빨리 상속등기를 해 두는 것이 바람직합니다.

 

(고준석·신한은행 부동산재테크팀장)