[스크랩] 하반기 부동산 전망 (3) 결론

하반기 부동산 시장은 어디로...(3)

 

하반기 부동산 시장은 한마디로 아파트, 토지, 상가 등을 망라해 '하향 안정세'로 요약된다.

지방 선거 이후에도 정부의 부동산 규제 정책 의지가 꺾이지 않았고,

대출 제한이나 금리 인상 등의 악재도 도사리고 있기 때문이다.

 

(아파트)

대다수의 전문가들이  서울.수도권 집값이 5% 이상 하락하리라 예상된단다

증가 추세에 있는 미분양도 하반기 집값을 끌어내릴 요인이다

다만 하반기에는 판교신도시 중대형 분양(8월)과 고분양가가 예상되는

용인 성복동 등 인기지역 분양이 대기하고 있어 강남.분당.용인.평촌 등 인근 지역의

집값은 국지적으로 오를 가능성이 있다.

(토지)

토지시장도 침체가 예상된다.

올해 실거래가 신고제 시행으로 엄청난 양도세 부담이 늘었고,

내년부터 부재지주의 양도세율이 60%로 중과될 예정이어서 수요가 크게 감소했다.

다만 토지거래허가구역 밖이나 그린벨트 해제지역,

기업도시 인근 지역 등의 아파트.별장 등을 지을 수 있는 땅은 국지적으로 가격이 오를 수는

있을 것이다.

 

(상가)

상가는 강남권의 수익성이 보장되는 물건은 부자 고객들로부터 인기를 끌겠지만

외곽지역이나 택지지구내 근린상가, 아파트 단지내 상가, 도심권 테마상가 등은

전반적인 부동산 시장의 침체 분위기와 맞물려 판매가 부진할 전망이다.

거기다 경기 침체로 인하여 공실발생.임대료 미납.관리비 등등 운영상에 문제점들로

인하여 더욱 부진을 면치 못할것으로 예상된다

 

 

하반기 부동산 시장에 대처방법은 ?

 

(주택):

대다수의 전문가들은 실수요자의 경우 올 하반기를 내집마련의 기회로 삼으라고 조언한다.
하지만 집값이 크게 오르긴 힘든 만큼 단순 투자 목적이나 무리하게 대출을 받아 구입하는 것은

피해야 할것이다

특히 사업 초기단계의 재건축은 안전진단 강화, 개발부담금 부과 등으로 사업이 힘든 만큼

실 거주를 겸한 장기 투자 목적으로 접근해야 한다.

청약통장은 판교, 용인 등 인기지역 외에는 사용하지 않고 아끼는 게좋다.

미분양이 늘고 있어 신도시를 제외한 택지개발지구 등은 통장 없이도 분양받을 수 있다.

 

(토지):

토지거래 허가구역의 각종규제에 의하여 어쩌지도 못하는 많은 사람이 있을 것이다

경매를 통하는 투자 노려 볼만 하다고 할수 있다

일반 매물일 경우 지역적 도로망과 토지에 대하여 다각적으로 사용이 가능한  토지들로

구분하여 투자에 포인트를 맞추어야 될것이다

레져 용도로 분양되는 토지는 경기와 크게 맞물려 있다

당분간은 각종 레져 사업이  부진을 면치 못할것은 불 보듯 뻔한 일이지 않겠는가?

단순한 전원주택지도 마찬가지로 보여진다

지방을 한번 둘러보라 야산들을 파해쳐 전원주택지로 개발 하다가 폐허가된 현장을 많이

보았을 것이다.인간은 혼자 살수는 없는 것이다

더불어서 살고 어울려서 살아야하는 것이다 나 홀로 살순은 없는 것이고 본다면

나 홀로 집을 짖기도 어려울 뿐더러 단순용도에 전원주택지로는 포화 상태로 물량이 넘처 난다.

다만 소유자의 재정상태로 인하여 시세와 관계없이 많이 싼 급매물들은 미래 투자가치로도

괜찮아 보인다.

특별히 본인 자신이 용도를 변경하고 개발을 할수 있어서 그 토지에 가치를 창출할 수 있다면

투자에 가치가 있을수 있겠으나 그러지 못한다면 애물 단지가 되기 쉽다

목적이 확실하고 특수한 용도의 토지는 경기와 관계없이 거래 되기 때문이다.

 

(상가):

상가의 미래를 본다면 대한민국 최고의 상권에 형성된 상가 일찌라도

현재 상태로 본다면 미래가 보이지 않는다고 할 수 있다

경기와 가장 밀접한 부동산 품목이 상가가 아니가 생각한다

 

(건물):

건물에 대한 정부에 규제는 별반 달라진 것이 없다

모든 부동산에 거래금액이 등기부상에 기재 되고 다시 매각 할때는 그 차액이

모두 양도차익이라는 것  외에는 없지요

요즘 보면 임대용 건물을 찾는 손님을 보면 아직도 본인의 생각만으로 장미 빛으로

생각하고 그에 상응한 건물을 찾아 오는 손님을 많이 본다

서울 경기지역으로 임대소득이 공실을 빼고 임대료에 따른 내용을 깊이 들여다 보면

한심한 건물도 많다. 과연 몇 %가 나와야 좋은 물건으로 생각하는가?

본인이 보기에는 특정한 임대품목을 제외하고는

일반적인 품목에 상가 건물이라고 한다면  투자금에 비례하여 5%정도면 준수한 물건으로 보여진다

 

현실적으로 임대용 건물을 가지고 있는 사람도 무엇을 선택하여 투자를 갈아타야 할지를

모르거나 없다고 판단하기 때문에 움직임이 더욱 없는 것이다

 

이러한 침체된 시간이 오래 간다면 더더욱 어려운 시기가 도래 할 것 이다

대출로 인한 견디기 힘든 시간이 온다면 던저도 가져 갈 사람이 없는 악순환이 오는 것이기 때문이다

 

우리는 무엇을 하기는 해야 할것이다

그러나 전문가들도 어떤 뚜렸한 비젼을 제시하기에는

미래에 우리들에 경기가 안개속 이다보니  똑 떨어지게 대안을 제시하기에는 어려움이 있을 것이다

 

상가 건물에 투자하는 사람치고 순전히 임대료만 받는다는 생각에 취득하는 사람은 없을 것이다

실질적으로 부동산 자체가 올라주는 미래를 함께 보는 것이고 이에 따른 경기가

받처주지 못한다면 그 또한 그림에 떡이 아닐런지?

 

앞으로는 모든 부동산의 투자에서 차익을 실현 하고싶다면 

모든 사람들이 부동산에 대하여 더 많은 공부를 하여야 할것이고  

단순한 부동산중개가 아닌 더더욱 전문가가 필요한 시대에 우리는 직면해 있다

우리는 만드는 부동산을 볼 줄 알아야 하며 만들줄 아는 전문가가 되어야 생존 할 수있는

시대를 우리는 맞이 한것이다

지난 세월 처럼 단순히 부동산을 사고 팔아서 그에 따른 이익이 생기던 시대는 다시는

오지 않는 다는 것이다.

부동산에 대하여 열심히 공부하고 또한 절세방법도 연구하지 않으면 안되는 것이다 

내일은 정치도 ,경제도 ,부동산 시장도 여러가지 어려움이 예상된다.

별도 미래가 밣지는 안는다 하여도...

그래도 열심히 최선을 다하여 살아 봐야 겠지요.

 

부동산연구소    http://cafe.daum.net/choijonson

 

 

출처 : 하반기 부동산 전망 (3) 결론

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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