[스크랩] * 유치권 따라잡기 * (기본편)

 

* 유치권 따라잡기 * (기본편)

(1) 정의

1) 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 (유치권은 타인의 물건 위에 성립하는 타물권임)

2) 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 (임차인의 필요비, 유익비 또는 건물공사대금 등)

3) 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

   (민법 320조 1항)

4) 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. (민법 320조 2항)

 

(2) 성립요건

    (주의 : 아래 조항에 하나라도 위배되면 유치권은 성립되지 않는다.)

1) 유치권의 목적물이 될 수 있는 것은 동산, 부동산, 유가증권이며 채권의 변제기가 도래해야 한다.

2) 채권이 목적물 자체에서 발생되어야 한다.

   단, 경매개시결정이후에 발생된 것은 인정하지 아니한다.

3) 직&간접적으로 반드시 점유하고 있거나 외부에 공시하여야 한다.

4) 유치권 발생 배제 특약이 없어야 한다.

5) 불법행위에 의한 점유가 아니어야 한다.

(3) 유형

1) 임차인이 임차목적물에 투여한 필요비 및 유익비의 반환을 받을 때까지 임차목적물을 보유할 수 있는 권리 (민법 제 325조)

2) 건물의 경우 공사대금을 받지 못한 건축업자(수급인)가 공사대금 채권을 변제받을 때까지 소유자(도급인) 건물을 점유할 수 있는 권리

(4) 입찰시 체크포인트

유치권은 우선변제권이 없으나 매수인에게 유치권에 기한 채권을 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있어 사실상 우선변제권의 효력을 발생하며, 일정한 요건만 갖추면 당사자의 의사와는 상관없이 당연히 발생되는 법정담보물권이며, 등기를 요하지 않는다. (부동산등기법 제2조)

통상 경매정보지나 매각물건명세서를 보면 “유치권신고 있으며 유치권 성립여지 있음”으로 표시하여 응찰자에게 경고를 하는 바, 유치권이 인정될 경우 무조건 매수인이 인수해야 하므로 특히, 신축 건물인 경우 응찰 前 반드시 현장답사를 통해 점유자와 만나 여러 정황을 면밀히 검토 後 성립 有無를 판단해야 한다.

(5) 유치권을 배척한 사례

1) 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금 반환 청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

2) 임차보증금 반환 채권 역시 위와 같은 이유로 유치권을 행사할 수 없다.

3) 임차인이 건물을 임차하여 임대인의 동의하에 상당한 부분을 증*개축 하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 사실만으로 건물의 소유권이 임차인에게 귀속된다고 볼 수 없으므로, 그에 기해 임대인 또는 매수인에게 유익비 상환청구권에 기한 유치권을 행사할 수 없으며, 아울러 건물자체의 구성성분을 이루고 독립한 물건이라고 보이지 않으므로 임차인의 부속물 매수청구권의 대상이 될 수 없다.

출처 : * 유치권 따라잡기 * (기본편)

글쓴이 : 부위원장-조인선 원글보기

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