[스크랩] 경매 주택 임대차 권리분석

 

경매 주택 임대차 권리분석

                      

                               

아파트나 연립주택 등 주택에 입찰하려 할 때는 주택임차권의 인수여부만 분석하는 것으로는 부족하다. 한걸음 더 나아가 임차인이 경매 후에 집을 순순히 비워줄 것인가 아니면 애를 먹일 것인가를 예측할 수 있어야 한다.

말소기준권리보다 앞선 임차권의 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 이런 물건에 입찰할 때는 인수하는 임차권의 임대보증금을 감안하여 낙찰가를 결정해야 하지만 초보자라면 입찰하지 않는 것이 바람직하다. 이 경우 법원 입찰기록에 임대보증금이 정확히 얼마인지 나타나 있지 않으면 이를 조사하기가 어렵고 입찰기록에 나타난 경우라도 임차인이 집주인과 담합해 보증금을 높여 요구할 가능성도 있다.

또한 낙찰로 소유권을 이전받아도 임대차계약기간동안 주택을 명도받을 수 없다는 점도 부담스럽다. 역으로 경매신청등기보다 늦게 입주와 전입신고를 한 임차인은 아무런 대항력이 없다. 이 경우는 임차인이 집을 비워주지 않고 버틸 경우 법원에서 인도명령을 받아 집행관에게 의뢰하면 곧바로 퇴거시킬 수 있으므로 인도상의 어려움은 없다.

물론 이 경우 임차인이 보증금을 일부라도 배당받을 수 있다면 스스로 집을 비워줄 가능성이 높다. 왜냐하면 임차인이 배당금을 받으려면 집을 낙찰인에게 인도하고 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 예를 들어 보증금이 3,000만원인데 1,200만원을 배당받을 수 있는 임차인이라면 굳이 배당을 포기하고 질 것이 뻔한 소송을 당하지는 않을 것이다.

경매시 선순위 저당권설정일 이전에 입주와 전입신고를 한 임차인은 확정일자의 여부와 관계없이 대항력을 갖는다. 이러한 경우에는 이를 경락인이 인수하게 된다. 따라서 이러한 물건은 인수할 금액을 제외하고 입찰금액을 써야 될 것이다. 또한 경매개시등기 이전에 주택임차권으로서 주택임대차보호법상의 소액보증금에 해당되면 다른 권리들과의 선후나 확정일자 여부에 관계없이 일정액을 최우선적으로 배당받는다.

소액보증금의 범위는 주택임대차보호법에 규정되어 있으나 이 법은 여러번 개정되었기 때문에 어떤 규정이 적용되는지 주의해야 한다. 이 경우 1차 저당권이 설정된 시점의 주택임대차보호법이 정한 금액에 따라 소액여부를 따진다는 점이 중요하다.

예를 들어 1차저당권이 01년 6월15일에 설정된 집이라면 언제부터 임차했느냐에 관계없이 서울이면 3,000만원까지가 소액보증금이고, 경매시 그 중 1,200만원한도에서 최우선배당을 받게 된다. (01년 9월15일 이후는 서울 및 수도권 4,000만원이하 1,600만원 한도 ). 보증금이 1,200만원이면 1,200만원을 다 배당받지만 3,000만원을 초과하면 한푼도 최우선변제는 받을 수 없다.

다음과 같은 경우 권리분석을 해보기로 한다. ▲01. 8.5 저당권 5,000만원 ▲02.11.2 임차 3,000만원(확정) ▲03.8.2 임의경매  이러한 경매가 실행되어 7,000만원에 낙찰되었다면 임차인은 얼마나 배당받게 될까? 우선 임차인은 소액보증금에 해당되므로 최우선변제로 1,200만원을 받는다.

나머지 5,800만원은 확정일자와 저당권의 순서에 따라 저당권자가 우선변제로  5,000만원을 받고 임차인은 800만원을 받는다. 결국 임차인은 2,000만원을 배당받게 된다는 것을 알 수 있다. 이런 경우는 낙찰자가 손쉽게 인도받을 수 있다는 것을 알 수 있다.

그러나 소액보증금에 해당되지 않는 임차인은 확정일자의 순서가 배당에서 절대적으로 중요해진다. 다음의 예를 보자. ▲02.2.1 저당권 3,000만 ▲02.5.1 저당권 2,000만 ▲03.5.1 임차 4,500만  ▲03.8.1 전세권 3,000만  이경우에 경매가 실행되어 총 경매대금이 8,000만원이라면 확정일자를 받은 임차인은 선순위의 두 저당권자가 순서에 따라 배당받은 뒤 남은 3,000만원을 배당받게 된다.

 

그런데 만일 확정일자를 갖추지 않고 있다면 전세권자가 3,000만원을 배당받고 임차인은 한 푼도 못 받게 되는 결과가 초래된다.

출처 : 경매 주택 임대차 권리분석

글쓴이 : 부위원장-조인선 원글보기

메모 :