알아두면 유익한 부동산 세무상식 15선 - 셋!!

증여세 줄이기

우리나라 세법에는 아무런 대가 없이 재산을 다른 사람에게 증여할 때 증여세라는 세금을 내야 한다. 그런데 이 세율이 만만치 않다. 적게는 10%에서 많게는 50%에 달한다. 즉 증여한 금액이 적으면 낮은 세율인 10%가 적용되고 증여한 재산이 많아지면 20~30%로 올라가서 최고 50%의 세율이 적용된다. '증여한 재산의 절반이 세금이다'라고 생각하면 된다. 그렇다면 예금으로 증여하는 것이 세금이 적게 나올까, 아니면 부동산으로 증여하는 것이 적게 나올까. 일반적으로 부동산으로 증여하는 것이 현금이나 예금으로 증여하는 것보다 세금이 적게 나오는 경향이 있다. 왜냐하면 현금이나 예금으로 증여하게 되면 액면 금액 전액을 증여한 것이 되고 바로 그것에 의해 증여세율이 적용된다. 예를 들어 1억원의 예금을 성년의 자녀에게 증여하였을 때 세금은 1억원에서 성년자녀공제 3000만원을 제외한 7000만원에 대해 10%의 세율이 적용돼 700만원의 증여세를 물어야 한다. 그러나 부동산으로 증여하였을 경우 기준시가가 적용돼 시가보다 조금 저렴하게 평가되어 세금이 줄어들 수 있다. 통상적으로 아파트의 경우 25.7평 이하의 국민주택의 경우는 실지 거래가격의 70%, 25.7평 이상 50평 이하는 75%, 그리고 50평을 초과하는 경우 80%의 기준시가가 각각 적용된다. 예를 들어 1억원짜리 아파트를 증여하였을 경우 통상 국세청 고시가격은 7000만원으로 고시되기 때문에 성년자녀공제 3000만원을 제하고 나면 4000만원이 되어 여기에 증여세율 10%가 적용되면 세금이 400만원이 된다. 이렇듯 예금으로 증여하는 것보다 300만원의 이익이 발생하지만 사실 여기에도 생각해 볼 점이 있다. 부동산으로 증여하였을 경우 등기를 하는데 있어 추가로 비용이 발생하기 때문이다. 따라서 등기비용 등을 모두 따져 어느 쪽이 더 세금을 줄일 수 있는지 생각해보고 결정하는 것이 중요하다.

상속세 줄이기

최첨단의 방법으로 상속세를 물지 않은 재벌 3세가 아닌 평범한 독자라면 부모와 자식 모두 상속세에 대한 상식을 알고 있어야 하겠다. 그래야 부모가 피땀흘려 평생 모은 재산을 자식들이 좋은 곳에 쓸 수 있을 테니까 말이다. 상속세를 줄여 내기 위해서는 다음 사항을 챙기는게 중요하다. 첫째, 부모님의 병환이 위중할 때는 부모님 재산을 처분하는데 있어 신중에 신중을 기해야 한다. 왜냐하면 상속을 받기 전에 재산을 처분하였다 하더라도 일정 금액 이상인 경우 상속재산에 포함이 되고 재산의 평가도 실제 매매한 가격으로 평가돼 적지 않은 세금을 납부해야 한다. 둘째, 부모님의 빚이 얼마나 되는지 미리 알아보는 것. 그 빚이 얼마나 되는지 알아야만 상속재산에서 공제를 받을 수가 있으며, 특히 상속재산보다 빚이 많을 경우 상속포기등을 통해 재산의 손실을 사전에 막을 수 있기 때문이다. 셋째, 부모가 대출을 새로 받는 것도 상속세를 줄일 수 있는 방법이 된다. 그렇다고 무조건 많이 받으면 안되고 부모 사망일을 기준으로 1년 이내에 2억원 이내의 대출이라면 사용처를 조사받지 않는다. 예를 들어 상속세 과세표준이 3억원인 사람(상속세 5000만원)이 2억원을 대출받으면 과세표준이 1억원으로 돼 2억원의 20%에 해당하는 4000만원의 상속세를 줄일 수 있다. 넷째, 부모님이 보험에 가입을 했거나 또는 할 예정이라면 보험료의 납부를 자녀명의로 하는 것이 좋다. 그렇게 할 경우 부모님의 사망으로 인해 보험금을 받더라도 그 보험금은 상속재산에 합산되지 않는다. 다섯번째는 부모님의 병원비, 공과금등은 부모님 명의의 통장에서 인출해서 납부하는 것이 좋다. 그래야 나중에 부모님의 통장에서 인출된 내용에 대해 입증할 자료가 생기게 된다. 그렇지 않을 경우 나중에 상속재산 평가시 이미 납부한 공과금, 병원비등을 공제 받기가 쉽지 않게 된다. 여섯째는 상속재산이 많은 경우 배우자 공제제도를 최대한 활용하는 것이 좋다. 배우자 공제금액은 통상 5억원이지만 법정지분의 범위 내에서 최고 30억원까지 공제되기 때문에 이 제도를 잘 활용하면 상속세를 많이 줄일 수 있다. 사전에 세무 전문가와 상담절차를 거치는게 바람직하다.

양도세 줄이기

부동산을 처분하는데 시기를 잘 선택하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세를 계산하는 방법에는 두가지가 있다. 첫째는 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하는 것이고, 두번째는 실거래금액에 따른 것이다. 물론 원칙은 첫번째 방법이다. 기준시가는 쉽게 말해 양도하는 물건에 대해 정부에서 미리 정해놓은 가격을 말한다. 이와 상대되는 말은 실제 거래가격인데 부동산을 매매하는 사람들이 실제 주고 받은 금액을 말한다. 그런데 통상 정부에서 정해주는 기준시가는 실제 거래하는 금액의 70~80%정도 된다. 정부에서 기준시가를 정할 때는 토지의 경우 지방자치단체에서 매년 6월말경 정하는 개별공시지가가 정부에서 정한 기준시가이고, 건물의 경우도 1년에 한번씩 국세청에서 고시를 하고 있다. 공동주택의 경우는 토지와 건물로 나누어 기준시가가 적용되는 것이 아니고 토지 건물을 묶어서 고시하게 되는데 역시 국세청에서 매년 7월1일 그 가격을 고시한다. 이 기준시가를 적용하지 않는 경우도 있다. 예를 들어 아파트 당첨권, 각종 회원권 등의 거래는 기준시가와 관계없이 실제 매매한 가격으로 세금을 계산하고 또 이런 경우가 아니더라도 고급주택의 처분, 미등기 양도거래, 취득 후 1년 이내의 거래, 허위계약서등이 수반된 거래, 부동산실명제 위반, 미성년자 명의의 거래 등은 실제 거래한 금액으로 세무서로부터 조사를 받게 된다. 양도소득세를 절세할 수 있는 방법 중 가장 중요한 것은 보유기간이 3년에 가까워지는 경우 필히 3년을 넘겨야 한다. 3년이상 보유하고 양도하는 경우 그렇지 않은 경우보다 양도차익의 10%를 더 공제 받을 수 있다. 5년이상의 경우는 15%, 그리고 10년 이상의 경우는 30%를 양도차익에서 공제를 받는다. 또 매년 7월과 12월을 주목해야 한다. 7월에는 토지의 개별공시지가가 그 때쯤 결정 고시되기 때문에 예상되는 지가를 예측해서 새로운 공시지가를 적용할지, 아닐지를 잘 판단한다면 세금을 줄일 수 있다. 7월에는 국세청에서 공동주택에 대한 고시가격을 고시하기 때문에 역시 이를 예측해서 언제 양도할 것인지를 결정하면 세금이 줄어든다. 12월에는 항상 세법 개정이 있다. 종전보다 세법이 불리하게 개정되는지, 아니면 유리하게 개정되는지를 확인해서 양도시기를 결정하는 것도 절세의 한 방법이다.

취득세 줄이기

가장 먼저 붙는 세금이 취득세인데 세율은 2%다. 다음은 세율이 0.2%인 농어촌특별세가 붙는데, 국민주택규모에 해당하는 25.7평 이하의 주택이나 농어촌주택을 취득하는 경우에는 면제된다. 등록세는 세율이 3%이며 교육세의 경우 등록세율의 20%, 즉 총액 기준으로 0.6%가 부과된다. 이 네가지 세금을 다 내게 되면 세율이 모두 합쳐 5.6%가 되는 것이다. 이중 취득세와 농어촌특별세는 취득한 날로부터 30일 이내에 세금을 내야 한다. 취득한 날은 일반적으로 잔금을 청산한 날을 말한다. 30일 이내에 세금을 내지 않으면 20%의 가산세를 추가로 내야하므로 납기를 잘 지켜야 한다. 등록세와 교육세는 취득한 부동산 등기, 등록하기 전까지 내야한다. 즉 등록세 납부 영수증이 있어야 등기소에서 해당 부동산을 등기를 해준다. 세율은 부동산 매매가격을 기준으로 책정된다. 따라서 부동산의 매매 계약을 할 때는 개인간의 계약서도 쓰지만 검인계약서라는 양식의 계약서도 써야 한다. 그 검인 계약서상에 나와 있는 매매 금액을 근거로 하여 세금을 내야하는데 이때 검인 계약서상의 매매금액이 지방자치단체에서 정한 해당부동산의 시가 표준액보다 적을 때는 검인계약서상의 매매금액이 아닌 시가표준액을 과세표준으로 하여 세금을 내야 하므로 주의해야 한다. 그렇다면 이런 세금을 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까. 전용면적이 12펑이하인 주택을 취득하는 경우 취득세·등록세·농어촌특별세·교육세 등 전액이 면제된다. 전용면적이 12~18평까지의 주택을 취득하는 경우는 위 세금의 50%를 감면받는다. 전용면적 18평초과, 25.7평이하의 경우는 25%를 감면 받을 수 있는데, 혜택을 받기 위해서는 99년 6월 30일 이전에 분양계약을 체결하고 올해 6월까지 잔금청산 후 취득을 해야 가능하다. 수도권 이외의 지역에서 취득하는 경우는 올해 말까지 분양계약을 체결하고 계약금을 납부하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 그러나 이런 혜택은 무주택자가 처음으로 분양받을 때 해당된다. 즉 기존의 집을 매매할 때와 1가구 1주택을 초과할 경우에는 감면혜택을 받을 수 없다.

달라진 양도세, 기준시가로 신고해야 유리

'집을 팔고 싶은 데 양도세때문에...' 최근 양도세 문제로 고민하는 투자자들이 적지 않다. 정부가 투기수요를 막기 위해 양도세 부과기준이 되는 기준시가를 최고 54%까지 전격 인상하고 1가구2주택 비과세 기간도 2년에서 1년으로 단축 시켰다. 이에 따라 양도세에 부담을 느낀 주택보유자들이 매도시점을 잡지 못하고 우왕좌왕하는 모습이다. 세무전문가들은 일시적 1가구2주택자라면 기존 주택의 양도차익이 클수록 가급적 빨리 파는 게 절세측면에서 유리하다고 지적한다. 반면 1가구2주택자 이상은 양도차익이 적은 집부터 먼저 팔거나 실거래가 기준의 양도세를 비교해 매매하는 것이 낫다고 조언한다. 양도세 부담 최고 30배까지 늘어 국세청이 4일 발표한 아파트 기준시가 고시안에 따르면 전국적으로 평균 9.7% 올랐다. 인천이 22.2%로 최고 상승률을 기록했고 서울 17.3%, 경기도 15.5%, 부산 9% 등이다. 이 가운데 재건축 추진지역인 과천은 54.2%, 서울 강남.송파.강동.서초 등은 47.4%나 급등했다. 이에 따라 강남일대 재건축 단지는 평균 2~3배 정도 양도세 부담이 늘어날 전망이다. 특히 잠실이나 청담.도곡지구는 매매시점에 따라 최고 10~30배까지 양도세를 더 내야 하는 경우도 있을 것으로 보인다. 그렇다면 양도세는 얼마나 더 올랐을까. 서울 서초구 A아파트 30평형을 보자. 이 아파트를 99년 10월에 취득해 올 2월에 판 경우와 4일 이후에 매도한 경우 양도세는 두배 이상 차이난 다. 취득당시 기준시가는 1억4500만원이며 2월 기준시가는 2억7100만원, 고시후에는 47%가 오른 4억원이 된다. 2월 기준으로 양도세는 3119만4000원이지만 4일 이후 매도하면 양도세는 7763만4000원이 된다. 결국 고시전보다 무려 148.8%가 오르는 셈이다. 1가구2주택 비과세 기간 단축 양도세는 1가구1주택자라면 큰 의미가 없을 수도 있다. 1가구1주택자는 보유자는 현재 살고 있는 주택에서 3년 이상 거주하면 양도차익에 관계없이 세금이 비과세 되기 때문이다. 다만 보유기간이 3년 미만이면 보유기간과 양도차익에 따라 일정한 양도세를 물어야 한다. 이 때에는 양도 시 기준시가에서 취득 시 기준시가를 뺀 양도차익을 과세 표준으로 삼아 9~36%까지 세율을 적용한다. 문제는 1가구2주택자 이상인 경우다. 정부는 지난달 30일부터 소득세법시행령을 개정해 일시적 1가구2주택자에 대한 비과세 요건을 대폭 강화하는 조치를 취했다. 이는 투자목적으로 기존 주택 외에 신규로 아파트를 한채 이상 더 매입하는 수요가 늘어나면서 집값 폭등을 불러왔다는 판단에 따른 것이다. 이에 따라 기존 주택 소유자가 다른 집을 구입하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우 종전에는 기존주택을 2년 안에 팔면 양도세를 물지 않았다. 하지만 앞으로 기존주택을 1년 안에 팔지 않으면 이미 3년을 보유했어도 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 보유기간 단축으로 양도차익을 누릴 수 있는 기회가 그만큼 줄어드는 셈이다. 절세방법 없나 -기준시가로 신고하라 전문가들은 일단 실거래가보다 국세청 기준시가 로 신고하는 것이 절세측면에서 상대적으로 유리하다고 말한다. 세무사는 "작년 연말이후 집값이 크게 올랐다"면서 "그만큼 실거래가로 신고하면 양도차익이 늘어나 세금을 더 낼 수 밖에 없다"고 말했 다. 물론 매수자와 협의해 매매가를 낮춰 실거래가로 신고하는 편법도 있지만 절세에 도움이 되지 않는다는 게 전문가들의 지적이다. 다운(down)계약서는 세무서 검증과정에서 적발되면 오히려 막대한 가산세를 낼수 있다. 성실신고자는 일반적으로 양도세액의 85%만 내면 된다. 하지만 불성실신고자로 적발되면 가산세 10%가 붙는다. 여기에 과세시효 인 5년 안에 불성실신고행위가 드러나면 최고 90%까지 미납부가산세를 내게 된다. - 비과세 경과조치 활용하라 일시적 1가구2주택자에게 주어지는 경과조치도 활용할 만하다. 3월30일 이후 비과세 보유기간이 2년에서 1년으로 단축되지만 예외적인 경우가 있기 때문이다. 우선 3월30일 현재 중복보유 기간이 1년을 초과하면 종전 규정을 적용해 2년이 되는 날까지 중복보유를 허용한다. 예컨대 97년 7월1일 1주택을 취득한 뒤 2000년 10월1일 신규주택을 취득한 경우 보유기간이 1년을 넘기때문에 신규주택 취득일부터 2년이 되는 올 9월30일까지 종전주택을 팔면 양도세가 비과세된다. - 실거래신고도 가능 양도세는 기준시가 과세가 원칙이지만 납세자가 증빙서류를 갖춰 실거래가 기준으로 양도세를 신고할 수도 있다. 이에 따라 실거래가보다 기준시가가 크게 올랐다면 실거래가 신고가 나을 수도 있다. 이를 위해 자신이 보유한 주택의 기준시가가 실제 시세를 얼마나 반영하고 있는 지 반드시 점검할 필요가 있다. 그동안 국세청은 평형에 따라 실제 시세의 70~90% 수준에서 기준시가를 산출해 왔기때문이다.

30세 넘으면 배우자 없어도 1세대 인정

1세대 1주택의 양도소득세 비과세에서 '세대'라 함은 거주자(일반적으 로 납세자) 및 배우자가 동일한 주소에서 가족(직계존비속 및 형제자매) 과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 따라서 주민등록상의 거주지가 다르다 할지라도 세법상 별도 세대를 인정하지 않고 동일한 세대원으로 봅니다. 다만 ①연령이 30세이상이거나 소득이 있는 경우 ②배우자가 사망, 이혼 한 경우 ③주택을 상속받은 경우는 배우자가 없어도 1세대로 인정합니다.