분양권과 입주권 구분하기

신문에서 또는 뉴스에서 입주권이니 분양권이니 다들 이야기를 하지만 대부분의 사람들은 이를 구분하지 못한다.

여기서 간단하게 정리해보고자 한다.

입주권은 재개발·재건축사업 또는 택지개발사업 등에 의해 원 조합원이었던 자가 받을 부동산의 취득권리로서 보통 입주권이라 부르며 이 같은 입주권은 아파트 등을 우선 분양 받을 수 있는 권리를 말한다.

그렇기 때문에 평형은 확정돼 있으나 동과 호수가 미확정돼 있다.

반면 분양권이란 주택을 사고자 하는 사람들이 새 아파트 청약신청을 하여 당첨이 되고난 후 계약을 하게 되면 분양권이라는 권리가 생긴다.

즉, 간단하게 이야기 하면 분양권은 아파트나 상가의 소유권으로서 청약통장 등에 의해 분양받은 자가 받을 부동산에 대한 취득권리라고 보시면 된다.

따라서 일반적으로 계약을 한 것이므로 평형과 동·호수가 확정이 되어있다고 보시면 된다.

그럼 실질적인 건물에 대한 취득을 하는 시점은 언제인지 확인해 보겠다.

입주권을 가진 사람은 아파트를 모두 건축한 후 사용검사를 받은 때를 취득시기로 보고 분양권을 가진 사람은 잔금의 청산일과 등기부상 등기접수일 중 빠른 날을 취득하는 시점으로 본다.

여기서 입주권을 양도한다는 의미는 입주권을 가진 소유자가 아파트가 건설되기 이전에 '프리미엄(premium 권리금)'을 받고 소유자의 부동산을 양도한 것으로, 쉽게 정리하면 현재 부동산의 평가액에 프리미엄을 받고 양도하는 것이다.

그리고 분양권을 양도한다는 것은 분양권의 소유자가 계약 당시부터 지급한 부동산권리에 프리미엄을 받아 양도하는 것이다.

흔히 부르기를 '전매한다'고 한다. 분양권 등에 대해서는 전매가 금지되었음에도 불구하고 대부분의 사람들이 전매를 하고 있는데 일반적으로 행해지는 경우가 '복등기'이다.

'복등기'란 아파트에 대한 원 소유자인 조합원이나 분양을 받을 자에게 등기가 이전되는 날에 또 다른 매수자에게 등기를 해서 중간에 등기 없이 진행이 되는 것이다.

미등기 전매가 이뤄지기 때문에 문제가 많이 발생하고, 아파트의 가격도 급상승하게 되는 원인이 되어 공급질서를 혼란하게 만들기 때문에 규제대상이 되는 것이다.

현재 분양권은 부동산실거래가 신고대상에서 제외돼 있어 분양권 전매가 가능한 지방분양시장을 중심으로 거래가를 실제 거래된 가격보다 낮춰 계약서를 작성하는 '다운계약서'를 사용해 분양권 매도자의 양도소득세 부담을 줄이려고 하고 있다.

그러나 올해 하반기부터 분양권도 실거래가로 신고해야 하기 때문에 이 같은 편법거래가 줄어들 것으로 보인다.