부동산 침체기에 아파트 투자론

글쓴이: 박찬식

 

 

버블세븐 논쟁이후 전국적으로 부동산 시장이 침체기에 들어갔습니다

 

부동산시장은 심리적인 요소가 강합니다

 

언론에서 가격이 오른다고 할때 매매가 일어나는 반면에, 언론에서 가격이 약보합 또는 하락의 조짐이 보인다고 하면 매매가 거의 일어나지 않습니다

 

현재 시장의 흐름을 볼때 최소 3개월(판교 청약 8월 이전)에서 최대 1년6월까지(대통령 선거) 비수기를 예측할수 있습니다

 

매물 무, 매수 무, 거래 무 소위 3무 현상이 지속되고 있습니다

 

버블세븐의 논쟁이 의도하는 가격 하락의 조짐은 없습니다만, 매수세의 급격한 위축은 3무현상을 더욱 가속시키면서 일부 급매물들을 출회시키고 있습니다

 

열심히 발품 파는 사람들은 급매물건을 잡으면 시장의 분위기가 바뀔때 큰 수익을 내리라 예상합니다.

 

그러나 시장의 흐름에 자신이 없는 일반사람들은 이러한 침체기에 아파트 분양권에 투자하는것도 좋은 방법이라 생각합니다

 

왜냐하면, 지금과 같은 비수기 상황에선 일반 사람들이 부동산 시장을 관심을 갖지 않게되고 이러한 무관심으로 인하여 미래가치로 볼때 충분한 투자가치 있는 아파트 마져도 미분양될수 있기 떄문입니다

 

부동산 활황기에 아파트를 분양받으면 최근에 짧아진 부동산 경기 싸이클상 입주시기에 부동산 시장이 침체기가 올수 있읍니다

 

간단한 예로 2001년 ~ 2003년초 부동산 호황기에 분양하였던 아파트들중 일부 아파트는 입주시기 2003~2005년에 부동산 침체기에 들면서 수많은 깡통아파트를 만들었던 과거가 있습니다.

 

그러나,2003년 후반기와 2004년 부동산 침체기에 분양되었던 아파트들중 투자가치 있던 아파트들은  지금 입주시점이 가까워지면서 높은 프리미엄이 형성되고 있습니다

 

예를 들자면 2003년 5,23조치직후 7월에 분양했던 동백지구 아파트는 대부분 2순위 마감되면서

30평대 아파트중 일부와 지금 최고의 인기를 누리는 40~50평대 아파트들이 계약이 미달되어 선착순 분양을 한 선례가 있습니다

 

또한, 2004년 동탄신도시 시범단지 분양을 포함한 여러차례의 분양에서 부동산 시장이 냉각되면서 상당수의  미계약이 발생하여 선착순 분양을 하여 사람들을 줄 세어 놓고 아파트 분양물건을 나눠 준적이 있습니다

 

그러나, 침체기에 분양되었던 동백지구와 동탄신도시는  판교 열풍을 타고 2005년 봄부터 시세가 상승하여 동백지구는 입주 프리미엄으로 1억~3억까지 형성되었고

 

동탄신도시 아파트들도 12월 입주를 앞두고 비공식적으로는 프리미엄 가격만을 놓고 볼때는 동백지구와 비슷하게 형성되어 있습니다

 

많은 사람들이 부동산 경기가 끝났다, 더 이상의 아파트 투자는 소용이 없다고 할때

과감히 자신의 견해에 따라 투자하신 분들의 투자 성공사례로 볼수 있겠읍니다

 

태양의 생각은 부동산 시장이 이렇게 롤로코스터처럼 급변하는 이유가 부동산 정책에 있다고 생각합니다

 

과거 부동산 주기는 논자에 따라서는 10년주기 7년주기 5년주기등 큰 순환싸이클로 설명되어졌으나, 중개업계에서 일하는 태양의 현장경험으로는  현재의 부동산 경기 싸이클은 

 

경제적 순환 싸이클 보다는 정책적 변수(5.23조치,10.29대책,8.31대책,3.30대책등)에 의한 왜곡된 짧은 싸이클을 형성하고 있다고 생각 되어집니다

 

다른 말로 하면,  경기 싸이클상 침체되어야 할 부동산 시장이 부동산 정책에 의하여 조기 냉각되어지고 이러한 급격한 부동산 시장의 침체는 부동산 정책에 학습효과가 된 시장 참여자들의 인식에

의하여 V자 상승을 보이고 있습니다

 

따라서,짧아진 부동산 경기 싸이클을 볼때 부동산 경기가 침체된 2006년에 분양 받는 아파트들은 2008~2009년 입주시점에는 부동산 활황기에 들어갈 확률이 매우 높습니다

 

그러므로,지금과 같은 부동산 침체기에 발품을 팔아 급매물건을 잡을수 없는 사람들은 적극적으로 유망 청약단지에 청약을 하시길 바랍니다

 

더구나 현재같은 부동산 침체기에는 유망단지를 당첨 받을수 있는 기회는 더욱 높습니다.

 

현재 분양계획들 중 관심을 가질만한 청약유망단지들을 소개합니다.

 

1. 용인 성복동     --  수지자이 B단지, CJ 나무엔, GS 자이

2. 용인 신봉동     --  동일하이빌등

3. 성남 도촌지구  --  주공 뜨란채

4. 용인 동천동     --  삼성 래미안

5. 동탄신도시      --  메타폴리스

6. 은평뉴타운      --  A B 공구

7. 송도신도시      --  포스코 더샾

8. 청계천            --  황학동 롯데캐슬등

9. 흥덕지구         --  경남 아너스빌등

10. 서울 숲          --  대림, 한화

11. 용인 상현동    --  현대홈타운

12. 용인 서천지구 --  현대 아이파크등

13. 의왕 청계지구  -- 주공 뜨란채

 

시장 상황이 급변하더라도 자신만의 주관을 갖고 있어야만 부동산 투자에서 성공할수 있습니다

모르면 공부하시고, 답답하면 돌아다니면서 발품을 팔아 부동산을 배우시기를 바랍니다

 

철저한 분석을 통해서, 남들과 다른 길을 가는 분들이 오히려 투자수익율 높습니다.

 

남들이 멈출때, 한발 앞으로 나아가시기를 권해드립니다