부동산임대,매매계약시 필수사항

1. 매매계약시 필수 상식
부동산은 거래에 있어 그 어떤 재화보다도 많은 비용을 필요로 하는 만큼 계약 당사자들은 많은 주의를 기울일 필요가 있다. 특히 부동산을 매입하는 과정에 있어 계약서를 작성하기 전 물건의 위치나 권리의 진정성 여부의 파악 등에서부터 계약서를 작성하고 소유권이 이전되기 까지 각각의 단계에서 유의할 점을 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.   ▶매매계약전 유의사항 부동산을 매입하고자 하는 경우 먼저 대상 물건에 대한 지번을 확인하고, 그 지번에 해당되는 등기부등본, 토지대장/임야대장, 국토이용계획확인원 등 각종 공부를 발급 받아 매도자와 실제 소유자의 일치여부나 압류, 근저당, 가등기 등의 권리관계, 무허가건물, 공적 규제 등의 여부를 살펴보아야 한다. 아울러 매도자는 양도세를, 매수자는 취득세와 등록세를 납부했는지에 대해서도 확인해야 한다. 그리고 단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정 등 권리변동이 복잡한 부동산은 문제 발생의 소지를 내포하고 있기 때문에 주의를 기울여야 하며 예고등기나 가등기 등과 같이 담보물권이나 소송이 제기되어 있다는 것을 의미하는 만큼 특별한 사정이 없는 한 매입을 피하는 것이 좋다.   등기부등본 확인 계약 전에 반드시 거래대상 부동산에 대한 등기부등본을 떼어 소유자와 매도인이 동일인 인지에 대해 확인해야 하며, 해당 부동산의 용도, 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.(등기 인터넷 서비스 http://registry.scourt.go.kr) 이 때 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 이는 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다. 또한 등기부등본은 계약시 뿐만 아니라 중도금, 잔금 지급시마다 그 직전 확인해보는 것이 필요하다.   관련 부동산 공부 확인 부동산을 매입할 때에는 등기부등본만 열람해서는 안되며 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 국토이용계획확인원 등 각종 부동산 관련 공부도 반드시 확인해야 한다. 부동산 관련 각종 공부 관련공부 분석내용 발급처 등기부등본 부동산의 권리관계(목적물 표시, 소유권 및 소유권 이외의 권리) 관할 등기소 국토이용계획확인원 부동산 공법상 제한(국토이용, 도시계획, 기타 용도) 시·군·구청 토지대장(임야대장) 면적, 지목 등 사실에 관한 사항 지적도(임야도) 지적 형태에 관한 사항 건축물관리대장 건물의 소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항 공시지가확인원 토지 공시지가 확인 관할 동사무소   ▶매매계약시 유의사항   계약 당사자 확인 부동산 거래 관련 계약시에는 중개업자가 작성한 중개대상물 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실제소유자(등기명의인)와 계약해야 하는 것이 기본이다. 만약 실제소유자(등기명의인)가 아닌 사람과 계약을 맺고자 할 경우에는 소유자의 대리권자임을 증명하는 위임장이 필요하며 이러한 위임장 없이 실제소유자가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효로 본다. 계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인한 뒤, 등기부상 실제소유자인 경우 주민등록증의 확인을 통해 본인임을 증명하는 것이 순서이며, 실제소유자를 대신해서 대리인이 계약을 맺은 경우에는 주민등록증과 대리권을 증명해주는 위임장, 그리고 인감증명서를 첨부해야 한다. 이 때 위임장의 진위 여부를 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며 인간증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 할 것이다.   계약서 작성 부동산 거래에 있어 법률로 정한 계약서 양식은 없기 때문에 백지에 계약 당사자가 합의한 사항을 기술하면 된다. 다만 일반적으로 부동산 거래를 중개하는 중개업소에 비치된 매매계약서를 사용하면 간단, 편리하게 계약서를 작성할 수 있으며 부동산 거래에 있어 법률로 정한 계약서 양식은 없기 때문에 백지에 계약 당사자가 합의한 사항을 기술하면 된다. 다만 일반적으로 부동산 거래를 중개하는 중개업소에 비치된 매매계약서를 사용하면 간단, 편리하게 계약서를 작성할 수 있으며 이 때 경우에 따라서는 인쇄된 계약서 양식을 당사자의 합의하에 수정하거나 삭제할 수도 있다. 계약서에 기재되는 기본사항 - 목적물 표시 및 명도시기 - 매매대금의 액수 및 지불시기 - 매도·매수인(임대·임차인), 중개업자의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처, 날인 등 - 매도인의 담보책임, 해약금, 조세공과 등의 부담 등 - 기타 당사자가 합의한 조건 등의 특약사항   이밖에 계약서 작성시 문자는 어떤 문자를 사용할 것인가에 있어 원칙적으로 자유지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다. 또한 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 로마 숫자나 아라비아 숫자 표기를 하지 않고 한자나 한글로 표기하는 것이 좋으며 이때 괄호 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다. 그리고 계약서에는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 한다. 계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이, 1통은 매수인이, 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.
2. 임대계약시 필수 상식
주택 임대차 계약을 맺은 경우에 있어 임차인이 가장 중요하게 살펴봐야 할 것이 대상 물건에 대한 권리관계에 대한 내용이다. 따라서 임대차 계약을 함에 있어 등기부등본의 열람을 통해 소유자가 누구인지, 담보는 얼마나 설정되어 있는지, 가등기나 가압류, 가처분 등 만약에 경우 피해를 유발할 수 있는 요인들은 없는지 확인해야 한다. 또한 전세보증금을 어떻게 안전하게 지킬 수 있는지에 대해서도 살펴봐야 한다.   ▶임대계약전 유의사항 주택임대차 계약을 진행함에 있어 사전에 법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부등본을 발급받거나 열람하여 다음의 사항을 확인한다. 우선 계약을 체결하는 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지를 주민등록을 통해 확인하여야 하며, 이 때 임대차 계약 채결 상대방이 등기부등본상의 소유자가 아닌 경우에는 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인해야 한다. 그리고 등기부등본상의 권리관계도 반드시 살펴봐야 하는데 등기부등본 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용이 있는지와 등기부등본 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지 여부를 확인한다. 아울러 등기부등본상에 근저당 등 권리가 등기되어 있는 경우에는 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비, 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액과 선순위 전세보증금 등을 공제하고도 자신의 전세보증금을 회수할 수 있는지에 대해 판단해보아야 한다.   ▶임대계약시 유의상항 주택임대차계약을 실제로 맺는 경우에는 발급받은 등기부등본상의 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인해야 한다. 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 반드시 확인한다. 이 때 위임장에는 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등이 기재되어 있어야 한다. 계약서를 작성하는 경우, 계약서에는 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)을 표기하고, 계약내용란에는 계약금, 중도금, 잔금 지급일을 기입해야 하며, 인적사항란에는 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인을 하면 된다. 그리고 계약조항 검토 후 계약 당사자간의 협의를 통해 결정된 내용을 특약사항란에 명시할 수 있는데 이러한 내용에는 계약 당시의 등기상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용이나 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용, 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용, 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용 등 다양한 내용을 담을 수 있다. 계약체결 후 중도금과 잔금 지급일이 장기간에 걸쳐 있는 경우에는 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 권리변동 유무를 확인해야 하며 계약체결이 종료되면 전입신고와 동시에 관할 동사무소에서 확정일자인을 받아야 한다   ▶임대차 안전장치   임차보증금을 안전하게 지켜주는 장치로는 가장 기본적인 것으로 확정일자가 있으며 전세권 설정과 임차권등기명령 등을 통해서도 임차인의 권리를 안전하게 보호할 수 있다. 그리고 임차보증금과 관련해 임대인과 임차인의 문제가 발생했을 경우에는 소액심판과 민사조정 등을 통해서 이를 해결할 수 있다.   확정일자 개요 - 주택임대차보호법 제3조 2항에서 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원·공증인·동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미한다. 확정일자 받는 방법 - 확정일자를 받는 방법은 크게 세가지로 나누어지는데 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법과 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등의 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법 그리고, 가장 손쉬운 방법으로 널리 사용되고 있는 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있다. 이 때 주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것이다.   확정일자 받는 절차 - 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있으며 수수료는 1건당 600원(공증기관은 1,000원)이다.   확정일자의 효력 - 확정일자와 입주, 전입신고를 마친 임차인은 해당 주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다. 이 때 발생하는 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지게 된다. 확정일자와 전세권 설정 비교 구분 확정일자 날인 전세권 설정 절차 세입자 단독으로 동사무소나 등기소에서 임대계약서에 날인 집주인의 동의 및 인감증명서 첨부해 관할 등기소에서 설정등기 비용 전세금에 관계없이 600원 전세금에 비례한 등록세, 교육세 납부(등록세:전세금의 0.2%, 교육세:등록세의 20%) 대항요건 - 입주와 전입신고 필요 - 주거용 용도에만 적용 - 입주와 전입신고 불필요 - 주거용 외 상가 등 기타 건물도 가능 배당요구 별도의 배당 요구 필요 배당 요구 필요없이 순위에 의해 배당 기타효력 제3자에 효력 승계 불가 제3자에 효력승계 가능(전대가능)
3. 혼동하기 쉬운 필수 부동산용어
아파트와 아파텔 = 아파트는 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양하는 공동주택을 말한다. 아파텔이란 보통 주상복합아파트에 함께 짓는 주거를 강화한 오피스텔이다. 즉 아파텔은 법적인 용어가 아니라 건설업체들이 분양을 하기 위해 만들어 낸 신조어다. 시행사와 시공사 = 분양을 받는 다면 시공사와 시행사를 구별해야 한다. 시공사는 문자 그대로 시공을 하는 회사다. 시행사는 실제 개발을 하는 주체라고 할 수 있다. 이름은 대형 건설업체의 이름으로 분양을 해도 실제 책임을 지는 것은 시행사다. 요즘 추세는 대형건설회사들이 땅을 직접 매입하여 분양을 하는 것이 아니라 시행사나 개발업체가 산 땅에 단순히 공사만 해준다. 따라서 이런 경우 서로 이익을 나눠야 하기 때문에 분양가가 비싸다. 기준시가와 공지지가 = 기준시가는 국세청이 공동주택이나 건물의 양도세나 상속세 등을 과세하기 위한 고시하는 시가를 말한다. 공시지가는 과세를 위해 건설교통부가 전국에 있는 모든 토지에 대해 공시한 지가를 말한다. 점점 더 강화되는 과세로 세금에 관한 지식이 돈이 되는 세상이다. 재건축과 재개발 = 건축과 재개발은 엄연히 틀린 개념인데도 일반적으로 혼동하는 경우가 있다. 모두 다 기존의 건물을 부수고 새로이 집을 짓는다는 것에서 공통점이 있으나 재건축은 노후불량주택을 소유한 사람들이 재건축에 일정 비율이상 동의한 후 조합설립인가를 받아서 사업을 진행하는 방식이다. 반면 재개발은 관에서 재개발구역지정을 한 후에 관 주도로 사업을 진행한다 청약저축과 청약예금 = 청약저축은 주택공사나 도시개발공사 등이 짓는 전용면적 25.7평 이하 아파트를 청약할 수 있는 무주택자만이 가입할 수 있는 저축이다. 청약예금은 민간업자들이 짓는 주택을 청약하기 위해 목돈을 한꺼번에 넣어두는 통장이다. 매월 붓는 청약 부금도 있다. 전용면적과 공용면적 = 전용면적이란 배타적으로 사용할 수 있는 등기부상의 면적이다. 반면 공용면적은 복도나 계단 등 공동으로 사용하는 면적이다. 통상 공급면적이라 함은 둘을 합한 면적이며 분양가 산정의 기준이 된다. 서비스 면적인 발코니(베란다)는 전용이나 공용면적에 포함이 되지 않는다. 용적률과 건폐율 = 건폐율이란 전체 대지면적에 대한 건물의 바닥 즉 1층 면적의 비율이다. 용적률이란 전체 대지면적에 대한 건물의 총면적(각 층 면적의 합계) 이다. 즉 대지가 10평이고 이 대지에 총면적 20층 (층 당 5평)짜리 건축을 한다면 건페율은 50% 용적률은 1000% 다8. 청약경쟁률과 계약률보통 아파트의 인기는 청약률이 말해준다. 매달 동시분양의 청약률만 파악해도 사람들의 주택구입 심리를 파악할 수 있다. 그러나 수십대 1 심지어 수백대 1의 경쟁률을 보여도 계약률 100%로 연결이 안될 수 있다. 그러나 청약경쟁률은 신문에 발표가 나도 계약률은 발표가 나지 않는다. 물론 계약률이 낮다면 인기가 없다는 뜻이다. 주택보유율과 자가거주율 = 주택보유율이란 전국의 총 주택수를 총가구수로 나눈 비율이다. 자가 거주율이란 자기 집에서 사는 거주 비율을 뜻한다. 이 두 비율이 모두 100% 가 된다면 이상적인 사회주의 국가라고 할 것이다. 그러나 아쉽게도 두 채 세 채 씩 가지고 있는 경우가 많아 자가가주율은 오히려 10년 전보다도 낮아졌다. 주택 보급율 100% 달성했다는 게 결코 내집마련이 쉬워졌다는 뜻은 아니다. 경매와 공매 = 법원이 실시하는 경매와는 달리 공매는 자산관리공사에서 매각하는 것으로 국세와 지방세 등의 체납으로 국가나 지방자치 단체가 압류한 세무 체납자의 재산을 매각한 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건의 매각을 자산관리공사에 위임한 것이 있다. 공매는 경매와 달리 자산관리공사가 매각을 요청받은 부동산에대해서 권리분석을 해주기 때문에 위험부담이 적다 다가구와 다세대 = 다세대와 다가구를 혼동하는 사람이 많다. 한 채의 건물 안에 똑같이 여러 집이 모여 살기 때문이다. 그러나 건축법상 다세대와 다가구는 다르다. 다세대는 공동주택의 한 형태이고 다가구주택은 등기부등본상 단독주택의 범주에 속한다. 즉 다세대 주택은 등기부등본상 여러 세대로 나누어서 등기되어 있어 소유주가 여러 명이다.
4. 부동산 작전세력의 유형들
요즘 사회적으로 기획부동산에 의한 피해가 상당히 많은 것 같습니다. 어렵게 한푼 두푼 모은 돈을 순간적으로 감언이설(甘言利說)에 속아 피해를 보신 분들이 많습니다. 어쩌면 짧은 기간에 조금이라도 더 많은 수익을 올리려다 보니 판단력이 약해진 틈을 교묘하게 파고드는 '꾼'들이 많은 모양입니다. 특히 기획부동산의 폐혜가 심각한 가 봅니다. 물딱지 = 중개업자가 청약해서 당첨된 물건으로 건설사와 합의해 정식계약을 하지않고 일정기간 음성적으로 거래되는 분양권 입니다. -> 시공사측에 원래의 분양가격으로 영수증을 발급해 줄 수 있는 지 확인하는 것이 필요합니다. 폭탄 돌리기 = 특히 피해가 심각한 것으로 중개업자 끼리 웃돈을 계속 올려가며 3 ~ 4회 전매한 뒤 마지막 실 수요자에게 떠넘기는 방식입니다. ->따라서 중개업소 2 ~ 3 곳에 복수로 시세 확인을 하고 해당 관청에서 관련 서류(지적도, 등기부등본, 토지이용계획서 등등)를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 물건 빼돌리기 = 사전분양이 가능한 주상복합 또는 오피스텔의 경우 중개업자와 건설사가 결탁해서 미리 일정물량을 빼돌리는 것으로 현재는 아파트와 오피스텔은 규제가 심해져서 별로 없지만 상가의 경우는 확인해 볼 필요가 있습니다. 분양 열기 띄우기 = 요즘처럼 부동산 경기가 좋지 않고 미분양이 많이 발생할 우려가 있는 경우 경쟁률을 조작하는 행위 입니다. 계약이 마감된 후에도 잔여물량 특별공급이라는 명목으로 나오는 경우가 많습니다. 미등기 전매 = 기획부동산 등에서 가장 많이 사용되는 방법 중 하나로 원 매도자와 계약금만 걸고 실 매수자에게 등기이전 하는 방법으로 시세차익은 물론 탈세를 하는 방법입니다. 따라서 잘못될 경우 소송에 휘말리거나 탈세혐의로 과징금을 물 수도 있습니다. 알박기 = 개발지역 내에 편입된 작은 땅을 매수하여 시간을 지연시키며 개발회사로 부터 높은 값을 받아내는 행위입니다. 현재는 법이 바뀌어 알박기가 금지되어 있으며, 직접 매수하는 경우도 있고, 또는 그 땅에 대해 몇 배에 해당하는 거액의 저당권을 설정하여 저당 금액 만큼 받아내는 행위입니다. *그외 토지거래허가 지역에서 300평 미만으로 토지 분할, 증여를 가장한 매매, 저당권 설정으로 경매법원을 통한 매매 등이 있습니다.