[스크랩] 땅 투자의 맥잡기 (2)
땅 투자의 맥 잡기 (2)
5.함정을 피해가는 투자원칙
*측량은 선택이 아닌 필수
-우리가 사용하는 지적공부는 1910년대에 만들어져 정확도가 떨어지고 또 땅이 대물림 되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우, 자연환경의 변화로 실제와 틀릴 수 있다. 측량비가 아까워서 이를 하지않으면 측량비용의 수십,수백 배의 손해를 볼 수 있다.
*가보지 않으면 속는다.
-땅 투자의 기본은 발품이다. 현장에 가봐야 등기부등본 등 공부상에 나타나지 않는 함정들을 찾아낼 수 있다.
*강 주변은 홍수피해 여부를 반드시 확인하라
-강이나 계곡주변 땅은 조망권이 좋아 전원주택, 전원카페, 펜션, 가든 등을 짓기에 좋아 인기가 높지만 여름철 침수 여부를 알아야 한다. 부득이 매입 할 경우 지반이 약하므로 3m이상 매립하고 3년 후 건축하는 것이 좋다.
*공원, 문화재는 일단 피하라
-땅이 공원지역, 공원보호구역, 문화재 보호구역 등으로 지정되어 있으면 사실상 국가의 땅이 되어 비록 자신의 소유로 되어 있다고 하더라도 권리행사를 할 수 없다. 이는 문화재보호구역이 아니더라도 문화재가 있으면 개발이 안 되는 경우도 많다.
*공유지분의 함정
-민법상 공유물은 공유자 전원의 동의가 있어야 매각이 가능하다.
*등기상 나타나지 않는 권리도 체크하라
-성황당, 우물, 도라지밭, 약수터 등 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 ‘특수지역권’이 존재하여 비록 자신의 땅이 라도 개발하려면 주민의 동의가 있어야 한다.
-이전의 터파기 공사업체가 전주인으로부터 비용을 받지 못했다면 ‘유치권’ 주장으로 미지급공사비를 지급하여야 한다.
*묘지는 무섭다.
-묘지가 있는 땅은 ‘분묘기지권’이 있어 땅 소유주가 임의로 묘지를 개장,이전할 수 없다.
-분묘기지권은 소유자의 승락을 얻어 설치했거나, 승락을 얻지 못했어도 20년간 평온, 공연하게 점유 했거나, 타인에게 처분하면서 특별한 특약을 맺지 않은 경우에 성립된다.
-이의 존속기간은 특별한 약정이 없는 경우 분묘에 관한 수호와 봉사가 지속되는 한 존속 되나 봉분이 없거나 실제시신이 안치되어 있지 않으면 성립하지 않는다.
-묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검하고 매도,매수자중 누가 이장비를 부담하는지 계약서상에 명시 하여야 하고 관할 관청의 허가를 얻어 개장하며 연고자를 찾을 수 없을 경우 3개월의 공고를 거쳐 개장할 수 있다.
*종중땅을 지켜라
-가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓으면 된다. 시,군,구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다. 이렇게 하면 종합토지세등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.
*투지이용계획서 완벽하지 않다.
-시,군,구에서 발행하지만 아주 드물게 공무원의 실수로 잘못되는 경우가 있으나 보상 받을 길은 아직 없다.
*하천부지는 국가소유
-지적도를 보면 매입할 땅의 하천 여부를 알 수 있을 것 같지만 그 여부를 가리는 것은 어렵다. 하천주변의 땅을 살 때는 확인에 확인을 하는 것이 필수이다.
*혐오시설을 피하라
-현장답사 시에는 결점을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 그 중에도 혐오시설이 없는지 반드시 점검한다.(묘지, 철탑, 화장장, 축사, 변전소, 가스저장소, 공장, 쓰레기장 등)
6.납세는 의무, 절세는 필수
*세테크 못 하면 번 돈 다 날린다.
-세무조사는 크게 두 방향으로 진행된다. 자금출처조사는 부모가 준 돈으로 땅을 샀다거나 소득세를 탈루 한 돈으로 땅을 샀다면 증여세나 소득세를 추징 당하게 된다. 양도소득세 탈루는 세금을 적게 내기위해 양도 차익이 적은 것처럼 위장하지만 국세청 직원들은 베터랑이다. 고수들은 세무조사대상이 되지않기 위해서 잦은 매매를 하지않고 한번 사면 길게 갖고 가고, 양도소득세도 꼭 낸다.
*부자들이 땅을 좋아하는 이유
-현금증여 시는 과세표준이 30억원을 넘으면 증여세율은 50%가 된다. 아파트는 기준시가가 70~80%수준으로 역시 30억원을 넘으면 50%이지만 땅은 공시지가가 20~40%, 심지어 10%인 곳도 있으니 엄청난 세를 절약 할 수 있다. 게다가 땅은 투자이익도 올릴 수 있어 이들은 싯가와 공시지가의 차이가 크고 향후 계발가능성이 높은 땅을 좋아한다.
*양도소득세가 관건이다.
-취.등록세(교육세, 농특세 포함)의 세율은 5.8%이다. 이는 지방세 과세표준의 5.8%를 말한다. 지방자치단체는 일반적으로 공시지가와 비슷한 수준으로 더 이상 올리지 않는다. 그리고 종합토지세도 시골에 수천평의 땅을 가지고 있어도 몇 천원 밖에 내지않는다.
-양도소득세의 세율은 최고 50%로 시세의 20~40%인 공시지가로 냄으로 부담이 되지않지만, 토지 투기지역에선 실거래가로 과세됨으로 세금부담이 늘어나 이를 파는 사람들이 계약서에 거래가를 낮게 적는 ‘다운계약서’ 작성을 요구하는 경우가 흔하다.
*다운계약서, 업계약서
-다운계약서는 실제 매도가격을 낮게 기재하여 양도차익에 대한 세금을 적게 내기위한 방법이고 업계약서는 실제 매매 가격보다 높게 기재하는 방법이지만 이는 매도측이 양도소득세 면제자(예: 8년 이상 경작한 농지를 팔 때)여야 한다.
*땅으로 팔아라
-땅값의 노후 단독 주택은 헐어버린 뒤 땅으로 매도하면 양도소득세를 대폭 줄일 수 있다.
*전원주택도 세금 체크는 필수
-양도소득세는 1가구 1주택자에게는 비과세 혜택이 있다. 즉, 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 등의 요건이 갖추어지면 비과세 된다.
-지방세법에서 ‘별장’, ‘고급주택’ 등은 사치성 재산으로 분류해 지방세인 취득세를 중과한다. 판정기준은 지방자치단체마다 조금씩 다르지만 건물의 상태나 면적 보다는 실제 상시거주에 초점을 맞춘다. 이로 분류되면 취득세가 5배 중과세 된다.
-수도권, 광역시, 주택투기지역 들을 제외한, 또 대지면적이 199평 이내이고 건물의 연면적이 145평 이내이고 시가표준액이 2,500만원 이내이면 중과세 대상에서 제외된다.
*대출은 사전 상담이 필수
-땅 투자로 인해 대출을 받고 싶을 때는 반드시 계약 전에 은행 직원과 상담해야 한다. 대출 또한 보통 매매가를 기준으로 30% 정도 밖에 대출해 주지 않는다.
7.개발지역을 공략하라.
*개발지역은 주변부를 두드려라
-개발지역의 투자공식은 개발지에 수용되지 않으면서 가장 인접한 땅을 노리는 것이다. 정부는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 토대로 공시지가에 얼마를 더 얹어주는 수준으로 보상한 뒤 강제 수용한다. 도로 또한 도로로 수용되는 땅의 주인은 울상이지만 도로에 접하게 되는 땅의 주인은 자다가 떡이 생긴 셈이다.
*수용지역의 주민은 보상규정부터 파악하라
-사업이 진행되면서 공시지가는 오른다. 또한 현금보상 이외에 과수, 입축목, 농기구 영업, 축산, 휴직, 실종, 분묘 등에 대해 보상이 주어질 뿐만 아니라 이주자 택지, 분양아파트 입주권, 주거이전비, 이사비, 협의양도인택지, 상업용지, 등이 주어진다. 농부의 경우 보상에 응한 이후 인근농지를 사면 취.등록세도 면제된다.
-기본사항과 관련법령은 한국토지공사 홈페이지에서 확인할 수 있다.
*신도시에 나무를 심는 속사정
-보상을 더 많이 받기 위하여 잡종지에 비싼 나무를 심는다거나 기존의 논밭은 고소득작물로 전환하거나 농작물을 짓는 비닐하우스를 주거용으로 개조하고 건축물은 증.개축한다.
*보상시점을 노려라
-토지 보상이 시작되기 몇 개월 전에 들어가서 보상이 이뤄지는 시점에서 팔고 나온다. 보상금을 받은 이들은 반드시 주변지역의 땅을 사므로 주변지역의 땅 값이 들썩이고 환금성이 확보된다.
*가짜 개발정보를 조심하라
-가짜정보는 대기업 공장 건설, 신도시 건설, 시.군.구청 이전, 도로 건설 등이 주류를 이룬다.
8.테마를 알면 투자처가 보인다.
*선거철에는 땅을 사라
-선거 직전에 각종 토지관련규제 완화정책이 집중 발표되는 것은 어제오늘의 일이 아니다. 그러나 주변여건 즉, 저금리, 시중자금의 풍부한 유동성 등 금리상황이 잘 맞아떨어질 때 사볼 만하다,
*고속철도 개통은 기회다.
-지속적인 택지개발사업이 맞물려 도시의 연담화(몇 개의 도시가 연속해 일체화.광역화 되는 현상)가 가속화되면서 중장기적으로는 수도권범위가 충청북부권으로 확장될 것으로 전망, 정차역 주변 도시의 경제활동이 집중.
*그린벨트가 풀리면 돈도 풀린다.
-그린벨트 해제지역은 도심 속 전원생활을 할 수 있는 매우 희소성 있는 땅이고 도시근접형 전원주택, 실버형 전원주택, 전원카페의 최적지인 까닭에 관심을 끈다.
-그린벨트지역에 투자할 때는 해제대상지역에 포함되었는지 포함되었다 하더라도 넓게 펼쳐져 있지(국민임대아파트나 벤처타운으로 수용 가능) 않아야 하고 토지거래 허가구역 지정 여부도 점검해야 한다.
*농지투자는 어려워
-정부가 농지관련 규제를 완화하고 있어 농지취득 규모가 늘어날 예정인 만큼 진흥지역에서 해제될 가능성이 있는 농지를 사두면 단기간에 짭짤한 이익을 올릴 수 있게 됐다.
-도시민은 농지의 관할 소재지인 시,구,읍,면에 가서 농지취득 자격증명을 발급 받고 토지거래허가 구역일 때는 300평이상시 허가를 얻어야 한다.
*대기업 공장을 따라가라
-공장이전은 토지시장의 초대형 재료이지만 대기업공장을 따라 투자할 때는 그 산업이 필연적으로 주변지역 개발을 불러 오는지, 아닌지를 먼저 따져봐야 한다.
*미군부대 이전에 따른 수혜지역을 찾아라
-이전 할 지역은 외국인 임대사업과 상업시설 주거시설의 수요가 많아지고 떠나는 지역은 공원 조성에 따른 좋아진 주거여건으로 상승 한다.
*섬이 뜬다.
-연륙교나 연도로가 연결 됐다고 해서 모든 땅값이 오르는 것은 아니다. 펜션,전원주택 건립이 가능한 땅이나 횟집 등 상업용으로 개발 가능한 땅 따라서 바다와 접하고 있거나 바다 조망이 좋은 땅, 강이나 계곡을 끼고 있는 땅 등을 공략해야 하고 고도제한 등 건축규제와 인허가 가능여부를 철저히 살펴야 한다.
*택지지구 땅은 로또복권이다.
-택지지구 토지는 공기업에서 공급하는 만큼 투자위험도가 낮고 공급가격도 70~80% 수준으로 싼 편이다. 대금납부도 1~5년간 나누어 낼 수 있다. 인기 있는 것은 단독택지, 상업용지, 근린생활 시설용지 등이다.
-택지지구 내 토지의 공급정보는 신문, 한국토지공사, 대한주택공사, 각 지방자치단체, 도시개발공사 등의 홈페이지에서 확인하며 한국토지공사, 대한주택공사 등은 매년 초 언론을 통해 연간공급계획을 발표한다.
*행정수도 공략, 늦지 않았다.
-주변지역 반경 4~5km는 12년 동안 개발제한구역 수준으로 엄격히 규제된다. 따라서 장기투자가 아니면 피하는 것이 좋다. 새로운 소도로 돈과 인구가 집종되는 것은 불가피하기 때문에 전문가들은 비록 땅값이 많이 오르긴 했지만 제대로만 찍으면 훨씬 수익률이 높을 것으로 보고 있다.
*전원주택도 돈 된다.
-전원주택은 30~40평형 대의 실속형이 환금성과 재테크에도 좋다,
-www.oksigol.co.kr등 각종 전원주택 포털 사이트를 방문해보면 전원주택에 살고 있는 사람들 얘기와 땅 고르는 법, 집 짓는 법, 현지 주민과의 융화법, 잔디 관리법 등 전원생활에 필요한 정보가 실려있다.
*펜션, 함부로 덤비지 마라
-펜션이란 쉽게 말하면 고급 민박집이다. 펜션을 구입하는 입장에선 안정적인 수입, 적어도 직장에 다니는 정도의 수입은 나와야 운영하는 의미가 있다. 하지만 현실적으로 그 정도의 수입이 나오는 펜션은