부동산 교환 계약시 중개사고
부동산 교환 계약시 중개사고 빈번
제3자 권리관계 등에 세심한 주의 필요
【판례】부산고등법원 2005나 21425 손해배상(기)
Ⅰ. 사건 개요
가. 원고는 2002년 5월 6일경 甲공인중개사 사무소에서 중개보조원인 乙의 중개로 丙과 원고가 운영하는 부산시 수영구 소재 커피숍에 대한 임차권(임차보증금 5,000만원)과 그 운영에 관한 일 체의 권리(위 임차권을 포함하여 이하‘이 사건 점포운영권’이라 한다)를 부산시 수영구 소재 답 655㎡중 丙의 소유인 2분의 1 지 분(약 196평, 이하‘위 수영동 토 지’라고 한다) 및 丁이 신축 공사 중인 진주시 진동면 소재 24평형 빌라 1채(이하‘이 사건 빌라’라 고 한다)와 교환하는 계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라고 한다) 을 체결하였는데 원고와 丙은 그 당시 이 사건 점포운영권의 가치를 1억 4,000만원으로, 위 수영동 토지 및 이 사건 빌라의 가치를 각 7,000만원으로 각 평가하여 동액의 권리를 서로 교환하는 것 을 전제로 하였다.
나. 한편, 이 사건 빌라 부지는 원래 A의 소유였는데, 건축주인 B가 그 지상에 이 사건 빌라 등을 건축하기 위하여 2001년 5월 22 일경 매수하였으나, 그 매수대금 을 완전히 치르지 아니한 관계로 A가 2002년 1월 29일 이 사건 빌라부지에 관하여 담보가등기(이 하‘이 사건 가등기’라고 한다)를 완료하였고, 그 이외에도 이 사건 빌라부지에 관하여는 2000년 8 월29일자 채권최고액 4,500만원으로 된 근저당권 설정등기 및 2001년 9월 21일자 청구금액 8,000만원으로 된 가압류기입등 기가 완료되어 있었다.
다. 그 후 원고는 이 사건 교환 계약에 따라 병에게 이 사건 점포 운영권을 넘겨주고 병으로부터 위 수영동 토지를 넘겨받았으나, 이 사건 빌라에 관하여는 그 신축 공사가 지연되고 있던 중 A가 2002년 12월 5일경 이 사건 빌라 부지 중 B 지분에 관하여 이 사건 가등기에 기한 본등기 절차를 이 행함에 따라 위 신축공사가 중단 되고, 결국 위 신축 공사에 관한 권리도 제3자에게 넘어감으로써 원고가 이 사건 빌라의 소유권을 취득할 수 없게 되었다.
라. 乙은 이 사건 교환계약 당 시 원고에게 이 사건 빌라부지의 등기부등본이나 토지대장을 확인 하여 이를 제시하는 등의 방법으로 그 권리관계를 구체적으로 설명하지 아니한 채 이 사건 빌라를 정상적으로 준공하여 원고에게 넘겨주겠다는 B의 말만 믿고는, 교환대상인 위 수영동 토지 및 이 사건 빌라와 관련하여 저당권이 나 압류 등으로 인하여 그 권리 측에 있어 아무런 지장이 없다고 하면서, 그러한 취지를 이 사건 교환계약서의 특약사항으로 정하였다.
마. 사건 요지
원고는 부동산중개업자인 甲의 중개보조원 乙의 중개로 부동산 교환계약을 체결하였는데 그 당 시 乙은 원고가 위 교환계약으로 취득할 부동산에 관하여 제3자 명의의 가등기가 완료되어 있는 사실을 알고도 원고에게 이를 설 명하지 않았고, 원고도 등기부등 본 등을 열람하지 아니하여 위 가 등기 사실을 알지 못한 채 그 부 동산 위에 신축중인 건물의 건축 주에 대하여 만 위 건물이 완공되면 원고에게 이를 이전해 주겠다 는 취지의 이행각서를 받았다.
Ⅱ. 쟁점
부동산중개업자 또는 그 중개 보조원이 의뢰인에게 중개대상물 에 관한 조사 및 설명의무를 부담 하는 범위와 그 위반의 경우 부동 산중개업자의 의뢰인에 대한 책 임 여부.
Ⅲ. 법원의 판단
가. 부동산중개업자 또는 그 중개보조원은 선량한 주의 및 신의 와 성실로써 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 관련 법령에 의 한 거래 도는 이용제한 사항 등을 조사, 확인하여 이를 의뢰인에게 설명할 의무가 있음에도 중개보조원이 위 교환계약을 중개함에 있어 위 부동산에 제3자의 가등기가 경료된 사실을 확인하고도 이를 의뢰인인 원고에게 설명하지 아니함으로써 원고로 하여금 위 교환계약을 체결할 것인지 여 부에 관하여 심사숙고 할 기회를 가지지 못하게 하였으므로 부동산중개업자는 중개보조원의 위와 같은 의무위반 행위에 관한 책임으로서 의뢰인인 원고가 입은 손 해를 배상할 책임이 있다.
나. 한편, 원고로서도 등기부등 본을 열람하는 등으로 위 부동산 에 관한 권리관계를 조사, 확인함으로써 손해방지를 위한 대비를 하였어야 함에도 만연히 중개보조원의 말만 믿고 위 교환계약을 체결한 잘못이 있으므로 부동산 중개업자의 책임비율을 원고 손 해의 70%로 제한한다.
Ⅳ. 판결의 의미
부동산중개업자 또는 그 중개 보조원은 선량한 주의 및 신의와 성실로써 중개대상물의 상태, 입 지, 권리관계, 관련 법령에 의한 거래 도는 이용제한 사항 등을 조 사, 확인하여 이를 의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 확인함.
* 부동산을 교환할 경우에는 당사자 간에 계약 체결 후 교환 대상물의 가치평가나, 제3자가 연계된 경우가 많아 중개사고가 발생하는 경우가 빈번합니다. 그러므로 우리 회원님들께서는 교환계약을 중개할 경우에는 좀 더 세심한 주의를 기울여 주시기 바랍니다.
부동산신문(2006. 6. 1) |