[스크랩] 공부해 봅시다.....분양가상한제,후분양제,원가공개 !
안녕하세요.....가을바람 (다영) 입니다.....
날이 가면 갈 수록, 벌어지는 간극들 때문에.....정신이 혼미할 정도입니다.
은평뉴타운 고분양가로 인해 분양가상한제와 후분양제도에 대한 여론이 한층 가열되고 있습니다.
원가공개도요. 이런 제도들로 집값안정 될까요?
1. 분양가 상한제
분양가 상한제는 여러분들이 공인중개사 시험공부하시면서 부동산학개론 공부하실적에
수요,공급곡선으로 많이 본 현상일 겁니다. 기억나시나요? 복습한번 해보죠.....
기억이 가물가물 하시는 분은.....논리를 공부한게 아니고, 시험 찍기공부만 한겁니다^^
가로선으로 물량(Q), 세로선 즉 수직선으론 가격(P)이고요.....수요와 공급이 반대로 모양을
하지요? 만나는 점이 무엇인가요? 균형가격이지요?
이 균형가격은 부동산에만 적용되는게 아니고, 모든 실물경제의 수요와 공급에서 이루어지는
경제학에서 재화 가격의 기본입니다. 부동산으로 보면, 실거래가가 되는거지요.....
분양가 상한제라 함은 매수자와 매도자의 현재 이루어지고 있는 시장가격을 인위적으로 제한하여,
분양가격을 낮게 한다는건데요.....즉 정상적인 균형가격보다 아래로, 낮게 만들겠다는 거죠?
균형가격보다 낮게 분양가를 책정하면 수요, 공급곡선은 어떻게 되나요?
공급자는 수익이 떨어지게 되어, 결국은 공급량은 줄게되고.....
시장가격이 형성되는 좌표는 공급량이 줄어드는 만큼의 위치, 즉 좌측으로 이동하고, 이에따라
수요곡선상의 균형가격보다 높은, 위쪽에서 가격이 형성되지요?
즉, 공급은 줄고 가격은 균형가격보다 높게 시장가격이 형성되지요?
이 높아진 가격이 P (프레미엄)이 되는거고요, 이 프레미엄은 시장참여자 모두가 혜택을 받는게
아니라 당첨을 받은 사람만 받게 됩니다. 당첨자만이 시세차익을 챙기는 혜택을 보는 거지요.
결국은 부동산 가격은 위치가 이동한 가격만큼 오르게 되고, 당첨되는건 복권당첨과 같은 이치가
되고요, 청약은 과열이 될수밖에 없게되지요.
전두환정권시절부터 10여년넘게 분양가 상한제를 적용하였지만, 부동산 과열만 심화되고....
그래서 결국은 포기한게 분양가 상한제 입니다. 부작용이 너무나 많다는 거지요.
또 하나 큰 부작용은 낮은 분양가로, 부실시공이 증가되고......현재의 양질의 질적수요와는
정반대로 간다는 거지요. 이는 기존 존재하는, 아파트가격을 주도하고 있는 양질의 아파트들이
희소가치가 훨씬 증가되어 가격폭등이 되는걸 막을 수 없습니다. 악순환의 반복이 될 뿐이지요.
그리고 지금처럼 수요공급의 자본시장의 원리가 붕괴된 상태에서의 분양가 상한제는....
한마디로, 공급이 가장 시급한 상황에서.....공급을 막게되는.....
불붙고 있는데, 휘발유를 뿌리는 격입니다.
2. 후분양제
후분양제는 향후 우리가 가야할 방향인건 맞습니다. 그러나, 과연 지금이 적절한 시기일까요?
우선 흔히 얘기하는 후분양제의 장점은.....80%의 공정에서 분양을 하기 때문에,
수요자의 선택을 폭을 넓혀 주고, 지어진 집을 보고 사는거라서 분양사기위험이 없고,
공사비가 확정되는 단계여서 분양가가 부당하게 부풀려지는걸 막을수 있다........등등.....
반대를 보자면, 가장 큰게 공급 위축입니다.
분양가 상한제와 마찬가지로 공급이 줄어드는건 자명한 사실 입니다.
80%의 공정까지 공급자가 모든 책임과 비용을 져야 하는데요.....지방중소 건설사와
신용력이 떨어지는 중견업체는 거의 퇴출된다고 보면 될겁니다. 자금력있는 정부와
대기업건설사 몇개만이 공급자로 남게되면 공급물량이 위축됨과 동시에, 내수경기에 막대한
타격을 입힐것은 뻔한 이치입니다.
또 하나는 분양가의 상승입니다. 금융비용과 80%의 공정기간까지(약2년) 물가상승, 인건비
상승, 부동산가격상승등 모든 상승요인이 반영이 되면, 실질적으로 수요자(국민)들이 지불하는
분양가는 높아질 수 밖에 없습니다. 다시 말하자면, 선분양을 하게되면 부동산 가격이 향후
상승했을때 시세차익은 수요자가 얻게 되지만, 후분양은 시세차익 전부를 공급자가 취하게
됩니다.
다른 큰 문제는, 서민들은 분양을 받기가 더욱 더 어려워 진다는 겁니다.
선분양제도하에서는 돈없는 서민들도, 계약금, 중도금5-6회,잔금으로 나눠서 자금을 조달하기
때문에 목돈이 없더라도, 일하면서 자금을 조달 할 수 있지만......
후분양을 하게되면 분양금액을 계약금, 잔금형태로 목돈으로 준비해야 하기 때문에......
판교소형 당첨되고도, 계약금을 준비못해 자살하는 서민이 생기는 것처럼,
내집마련이 더욱 더 요원해질 수 있다는 거지요.
후분양제는 주로 제도가 안정된, 수요보다 공급이 많은 선진국에서 주로 정착이 되 있는데요.....
주택보급율이 120%를 넘어서고 자가보유가 70%정도는 되야 가능한 제도 입니다.
이 정도가 되면, 하지말라고 해도 자연스럽게 후분양제가 정착된다고 합니다.
현재 수도권 주택보급율 89%이고 자가보유가 50%던가(?).....이 제도를 시행하면 안정 될까요?
향후 사회 시스템이 선진국처럼 안정되고 정착이 됬을때 후분양제도의 시행은 가야할 방향인건
분명하지만, 붕괴된 자본시장하에서의 공급이 부족한 현재의 상황에서, 후분양제는.....
산소호흡기로 연명하는 환자에게서, 산소호흡기를 제거하는 거와 다를 바 없습니다.
3. 원가공개
이 부분은 언급하기가......저는 시장론자라서 물론 반대이고요......
부동산은 공공재성격이기 때문에 원가공개등을 통해서라도.....집값을 잡아야 한다고 하시는
분들이 많은데요.....이에 대한 논의는 누가 맞고, 틀리고를 떠나서.....
많은 문제점들을 내포하고 있습니다.
그러나, 현재의 시장상황에서 원가공개 도입은 위의 분양가상한제,후분양제에서 나타나는
가장큰 폐해인 공급위축을 반드시 수반하기 때문에.......지금 도입은 절대로 해선 안될것입니다.
쓸데없이 길게 얘기 했는데요....
현재의 붕괴된 자본시장상황에서, 만약에 위의 세가지 제도가 도입이 된다면.......
제 생각으론, 강남발 폭주기관차는 평당 1억을 향해서 갑니다.
현재는 아무런 대책이 없습니다......오로지 첫째도 공급, 둘째도 공급, 셋째도 공급밖에요.....
지방등 아무데나 공급이 아니라, 부동산폭등의 진원지인 강남,분당을 잠재울 수 있는 현실적인
공급 말입니다.
웃고 살 날도 있겠지요? 에헤라 디여~~~~~