땅 투자의 맥잡기 (1)

땅 투자의 맥 잡기 (1)

 

출처 : 한국의 땅부자들이라는 책에서 발췌

1.땅에서 황금을 캐는 기막힌투자자들

*땅은 거짓말을 하지않는다.

-번 돈의 50%를 땅에 투자하고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유

-수지 택지개발지구 개발 때 수지지역 토지보상이 들어갈 즈음 수지임야 매입

-사업은 잘 될 때도 있고 못 될 때도 있지만 땅은 거짓말을 하지 않는다.

 

*땅 투자는 단거리 경주가 아니라, 마라톤이다.

-돈만 생기면 땅을 사서 30년 동안 10만평을 샀고 지금의 영종도 일대

-당장 10~20% 올랐다고 못 팔아 안달이 나거나, 조금 떨어졌다고 해서 불면증에 시달린다면 땅으로 대박을 터뜨릴 가망성이 낮다.

-21세기는 아무 땅이나 사둔다고 오르는 시대는 아니다.

-아직도 외환위기 이전의 수준을 회복하지 못한 땅이 수두룩하다.

*길 따라 돈을 묻어라.

-빌려준 2000만원대신 2,000평의 잡종지로 받음, 몇 년 후 인근에 2차선 도로가 생겨 난 후 개발업자로부터 팔라는 제의

-투자 포인트는 역사, 인터체인지, 역 등이 생기는 주변이다.인터체인지 등으로의 진,출입이 쉬운 까닭에 공단, 도시, 상업시설, 휴양 시설 등 여러 형태의 개발이 이루어 지면서 땅값이 급등한다.

-길 옆 땅을 사더라도 언덕 같은 경사지 땅은 가급적 피해야 한다. 언덕은 사람이 머무는 곳이 아니라 지나가는 곳이다.

*내부정보를 이용하는 사람들

-김포의 신도시가 들어선다는 고급정보 입수로 예정지 주변의 2개 필지를 매입, 2주만에 땅값이 50%이상 상승 이때 2필지 추가 매입

-인터넷 정보를 통한 정보와 경험을 교류, 발품을 팔아 그 지역의 전문가가 됨.

*내부정보 이상의 어떤 것

-공무원으로부터 얻은 정보로 매입하여 택지지구 발표 후 상승, 그러나 검찰조사로 곤두박질, IMF로 바닥으로 떨어짐.

-내부정보를 가지지 못했다고 낙담하지말고 알려진 정보를 잘 활용해도 투자에 성공 할 수 있다.

*과거대신 미래를 보라

-최저점에서 매수할 기회는 없다. 앞으로 더 오를 가능성이 높다고 생각 되면 비록 많이 올랐다 하더라도 과감히 매수한다.매도 때에도 “사는 사람이 먹을 것도 남겨 둬야지”라는 넉넉한 마음으로 조금 아쉬움이 남을 때 판다.

-무릎 근처에서 들어가 어깨에서 팔 것, 바닥에서 사서 상투에 판다는 것은 신의 영역이다.

*시대의 변화를 읽어라.

-대성리 인근에 5,000평을 소유하다가 전원카페 등이 들어서 두 배정도 오르자 평당 15만원에 매도, 현재 그 지역은 평당 120만원을 호가 한다. 북한강변에 전원카페 등 상업시설이 대거 들어서면서 폭등.

-80년대는 농지와 임야의 시대, 90년대 중반은 대도시 인근의 준농림지 시대, 2000년대 들어서는 신행정 수도, 공기업 지방 이전 등의 지방분권화로 새롭게 개발되는 곳과 삶의 질 향상으로 자연환경이 쾌적한곳이 인기.

-시대의 변화를 예측하거나 변화를 선도하려는 노력이 중요.

*돈은 사람이 벌어준다.

-주변의 전문가나 재테크에 뛰어난 사람이 돈을 벌어준다. 투자로 성공 하려면 투자로 성공한 사람들을 가까이하라. 적극적으로 노력하는 사람은 투자모임을 한 두개씩 가지고 있다. 은행PB 등 제도권 전문가도 적극 활용.

*땅에도 메이크업이 필요하다.

-물려받은 과수원 1,090평이 도로보다 2m낮고 진입로가 지나치게 좁았으나 인맥으로 토목회사의 흙이 생길 때 마다 땅에 부어 땅을 돋우고 진입로의 가드레일은 도로관리 사업소에 상세히 설명으로 철거하여 금세 두 배로 상승

-가격 상승분 보다 작업비용이 적다면 적극적으로 리뉴얼(renewal)에 나서야 한다.

*땅 위에 뭐가 있나를 살펴라.

-경매로 돌산인 임야 7,600평, 일반적으로 임야의 자연석을 반출 못하고 개발허가 또한 내주지 않지만 군청에 자연석 반출가능 여부 가능을 확인하고 3억5천만원이던 임야가 계속된 유찰로 7천까지 떨어져 7,450만원에 낙찰 받고 자연석을 팔아 5,000만원을 조달하고 은행경매대출로 3,000만원 조달, 자연석이 사라지자 11억4,000만원의 전원주택부지가 됨

-땅 위에 조선소나무나 자연석이 많으면 개발허가가 떨어지지 않는 것이 일반적이다. 다만, 지방자치단체에 따라서 예외일수 있다.

-임야에 흙은 저지대 성토하는 대전 테크노벨리에 돌은 대전인근 여러 공장에 팔고, 평평해지면 지목을 잡종지로 변경, 팔 수 있는 흙과 돌을 구분 할 수 있는 안목을 키워야 한다.

 

*땅 속을 알아야 부자가 된다.

-공장부지를 주변 시세보다 3만원 싼 10만원에 매입 했으나 땅속에서 화강암 바위가 나와 평당 17만원의 공사비가 추가 이를 간과해 손해를 봄

-600평의 땅을 매입하고 창고를 지으려고 농지전용 신청 했으나 쓰레기 매립장이었으므로 20년 후에나 신축가능 통보 토지공문서에는 나와있지 않다.

-양평에 전원주택지 200평을 1억에 매입 그러나 지하수가 없어 8000만원의 공사비 추가

-제천에 400평을 평당 3만원에 매입, 중개업소는 평당1만5천원이면 살 땅이라고 했으나 수석만 4000만원 매도

-안성에 논 3,000평을 평당 5만원에 매입, 건축용 모래로 평당 6만원어치 수입

 

*땅의 기운을 느껴보라.

-전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그 자리에 한참을 앉아서 마음이 편안해지면 사고 왠지 불안하면 사지않는다.

-느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편안해지는 땅이다. 불안하거나 음습하거나 산만하면 반드시 그 이유가 있다. 물론 진입로의 확보와 법률적 개발이 가능해야 하고 주면에 축사, 고압선 등의 혐오 시설이 없어야 한다.

 

*과감하게 배팅하라

-행정수도의 이전을 주장하던 노무현의 대통령 당선을 예상하고 대전지역의 땅을 사들여 10억원 이상 수익

-호재를 호재로 볼 수 있는 안목과 자신의 판단을 믿고 과감하게 행동에 옮기고 위험을 감수 해야 한다.

 

*상상력을 발휘하라

-개발 이후의 모습을 찬찬히 머리 속에 그리고, ‘이거다’ 싶으면 과감하게 배팅한다. 신도시든 고속 철도든 완성된 모습을 미리 머리 속에 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.

*가격이 오를 때는 중도금을 앞당겨라.

-보통 계악금10%, 중도금40~50%, 잔금40~50% 순으로 지불하고, 계약부터 잔금까지 40일 정도가 걸린다. 그러나 땅값이 급등하는 시점에선 중도금을 앞당겨서 지불해야 해약이 불가능하다.

 

*욕심은 판단을 흐린다.

-온천지구로 지정될 것을 알고 미리 온천지구 내에 3만평(평당5000원) 매입, 온천지구지정 후 평당3만원으로 올랐으나, 중계업자는 팔 것을 권유했지만, 욕심에 팔기를 미루다 지금은 평당5천원도 안됨

-아파트는 실수요자가 있으나 토지에는 실수요자가 없다고 해도 과언은 아니다. 그러므로 토지는 장기 보유할 가치가 있는지 수시로 따져 보아야 한다.

 

*좋은 땅은 만들어 진다.

-잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 땅을 잡풀을 베어 물길을 잡자 흙이 씻겨 내려가 돌이들어나고 아름다운 계곡으로 바뀌었고 잡목은 주변지형에 맞추어 베어내고 길을 내어 산장을 지었다.

-진입로 개설이 가능한 맹지를 사서 집을 짓고 살면서 진입로에 나무도 심고 도랑을 정비하고 나무는 정원수로써 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다.

-당장은 별볼일 없지만 화장하면 좋은 땅은 얼마든지 있다.

 

*좋은 땅은 움켜쥐고 있어라.

-단기 수익률을 좇아 헤매는 것보다 가만히 가지고 있는 것이 나을 수 있다. 물론 가치를 판단 항 수 있는 혜안이 있어야 한다.

 

*희소가치가 있는 땅을 찾아라

-강원도 오지에 평당5만원으로 매수, 자리봉 자락으로 국립공원과 천연보호림이 감싸고 험한 지형과 계곡의 영향으로 여름기온은 인근지역보다 10도 이상 낮고 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받아 평당100만원을 호가 한다.

 

*토지거래허가 이렇게 피한다.

-증여를 활용한다, 다만 증여의 단점은 세무조사를 받을 가능성이 아주 높다. 통상 2회면 세무조사를 받는다.

-위장전입은 현재에서 6개월 이상 살면 토지거래허가를 받을 수 있다.

-현지인 명의로 땅을 산 뒤 근저당 설정, 처분금지 가처분신청, 가압류를 걸지만, 이 방법은 명의신탁을 인정하지 않으므로 법원 판결 시에도 반드시 이긴다는 보장은 없다.

-채권.채무관계를 위장해 경매를 이용하여 낙찰 받는다.

-지방자치단체에 따라 세금을 받기 위해 허가해주는 곳도 있다.

 

*싸게 사는 것이 남는 것, 환금성이 최고,

버스는 항상 온다, 땅과 애인은 가까이 둔다.

-주인이 시세를 모르거나 급 매물일 때, 수도권은 환금성이 좋다, 남들 보다 늦었더라도 기회는 다시 온다, 수시로 땅을 가꾸고 동향을 점검해야 타이밍을 잘 알 수 있다.

2.한국형 땅부자들이 들려주는 투자비법

*길이 아니면 가지 마라

-정부에서 관리하는 지방도나 국도가 아니면 일단 길이 아닐 가망성이 있다. 다만 진입로 개설 예정지나 지주에게 사용 승낙서를 받을 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다. 토지사용 승낙서를 받았다면 지역권을 설정해 두는 것이 안전하다. 진입로 개설 예정지는 초기에 신속하게 매입하여야 한다. 지적도의 도로가 실제로는 없을 때 해당관청에 복원요청을 한다.

 

*가격은 여러 가지다

-공시지가: 국가에서 메기는 가격으로 실 거래가의 20~40%수준, 지역에 따라 10~50%일 수도 있다. 개발공시지가는 6월말 발표되며 세금의 기준이다. 실거래가가 공시지가보다 낮거나 비슷할 경우 눈먼 땅일 수 있다.

-감정가격: 감정평가사에 의뢰해 평가한 가격으로 대체로 시세의 70%안팎

-호가: 매도, 매수 측이 부르는 가격으로 일종의 희망가이다.

 

*바로 옆의 땅도 가격이 다른 이유

-도로를 끼고 있는 땅과 그렇지 않은 땅, 직사각형의 활용도 높은 땅과 그렇지 않은 땅, 조망과 일조 그리고 덩치에 따라서도 환금성의 영향으로 작은 땅이 더 비싸다. 이 때문에 공동투지 형식을 취한다.

 

*유통구조를 알아야 바가지 안 쓴다.

-매물정보는 동네 이장이 가장 많이 확보한다, 보통 현재에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.

 

*경매가 좋은 이유

-경매를 통해 땅을 사면 토지거래 허가를 받을 필요가 없고, 감정시점과 경매시점의 차이로 경매 때에는 폭등하는 경우가 다반사다, 하지만 실거래가 보다 오히려 높게 낙찰될 때도 있다. 이는 시세 모르는 이들의 실수일 때가 많다.

 

*땅을 살 때 반드시 확인해야 하는 서류

-토지등기부등본은 소유주와 각종 권리관계를 알 수 있고, 지적도(임야도)는 땅의 위치를 표시한 지도이고, 토지대장(임야대장)은 사람의 주민등록증과 같이 등록 된 것이고, 토지이용계획 확인서는 각종 행위규제의 확인과 그 지역의 개발을 짐작할 수 있다.

 

*땅은 겨울에 보라

-봄, 여름, 가을, 눈이 온 겨울에는 땅의 모양과 경사도를 쉽게 판단할 수가 없고 경관으로 판단이 흐려진다.쉽게 얼지 않는 땅, 눈이 빨리 녹는 땅, 얼음이 얼지 않는 땅은 사람이 살기에 적합하다. 하지만 겨울에는 눈높이를 조금 낮출 필요도 있다.

 

*부자마을에서는 작은 결점도 크게 보인다.

-선입견을 버리고 지역에 따라 결점이 다르다는 사실을 놓치지 말라, 부자동네에서 나온 약점 있는 땅을 급매물로 착각 할 수 있다.

 

*상권, 도시 규모에 달렸다.

-도시가 작을수록 상업지의 범위 또한 작아진다. 면 소재지의 최중심지 가격이 50만원이라면 100m떨어진 곳은 5만원이라 해도 이상할 것이 없다. 땅을 볼 때는 고정관념을 버리고 철저히 그 지역주민의 마인드를 기준으로 보아야 한다.

 

*알박기

-신축정보를 미리 입수한 뒤 사업부지 안의 땅을 사들여 안 판다고 버텨 돈을 뜯어 내는 행위, 건설업체는 시간이 흐를수록 금융비용이 불어나기 때문에 매입가의 5~6배는 물론이고 10배까지도 주고 산다.

 

*이용 못 하면 결혼하지 마라

-개발 가능한 땅과 그렇지 못한 그린벨트, 보전산지 진흥지역 농지 등의 가격차별화가 본격화 되고 있다.

*인터넷 이용하면 발품이 절반

-등기부등본: 대법원(www.scourt.go.kr)에 접속한 뒤 초기화면에서 등기 인터넷 서비스를 선택, 수수료 한 통 당 천원, 07~23시, 9~19시이다.

-공시지가:표준공시지가는 한국감정평가협회(www.kapanet.co.kr)이나 한국감정원에서 운영하는 부동산테크(www.ret.co.kr)에서 서비스하며 개별공시지가는 해당지역 자치단체의 홈페이지, 전자정부에서 열람 할 수 있다.

-기준시가: 국세청이 상속, 증여, 양도 소득세를 부과하기위해 아파트 건물등에 메긴 가격이다. 매년 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조종하여 발표한다.

*주변환경을 고려하라

-2~3m정도의 소로에 접해있는 임야 5,900평(평당15만원선)을 전원주택부지로 사용하려 하였으나, 컨설팅 결과 주변500m이내에 공장들로 인해 공해가 심하여 부적합하고 6m도로에 접한 인근 공장들은 평당30만원이다. 여기서 400㎡, 즉 121평을 평당30만원에 매입하여 토목공사(1,500만원)을 합하면 5,130만원의 비용이 들지만 이를 확보한다면 현재의 8억8000만원에서 17억7,000만원으로 올라간다.도로 매입비용을 매고도 8억3,870만원이 이익이다.

-땅의 가치는 환경과 적합하게 개발되어야 극대화 할 수 있다.

 

*지명을 알면 땅이 보인다.

-지명을 보면 그 지역의 특성을 파악할 수 있다. 투자를 하기 전 지명을 유심히 뜯어보는 것도 승률을 높일 수 있는 방법이다.

 

*토지투자의 세 친구

-항상 본 것은 사진으로 남긴다. ‘지적.임야 약도’에다가 자신이 본 땅을 표시한 뒤 그 위에 특징, 가격 등을 기록한다. 향에 따라서 가격이 크게 차이가 남으로 나침반을 가지고 다닌다.

-지도를 볼 때 놓치지 말아야 할 것은 도로망이다.도로의 끝자리수가 짝수이면 동서를 홀수이면 남북을 연결하는 도로이고 신설 확장계획 일정은 고속도로는 한국도로공사, 국도는 건설교통부 산하 지방국토관리청에서 주관하므로 비교적 일정을 지키나 지방도는 그렇지않다. 도로의 시설.확장 계획은 토지가격에 결정적인 영향을 미치므로 알아 주어야 한다.

3. 중개업소만 잘 잡아도 절반은 성공

*공인중개사를 내편으로 만들어라

-중개업소가 어떤 말을 하느냐에 따라 매매가격이 달라질 수 있다. 전문 투자가들은 단골 부동산을 정해두어 좋은 급매물을 싸게 가져다 주고 매매계약시 계약을 유리하게 할 수 있도록 해준다.

 

*미등기전매의 유혹

-미등기전매란 땅값이 급등할 것으로 예상 되는 때에 매물로 나온 땅을 일단 자기 이름으로 잡아놓고 아는 사람의 이름을 빌려 계약 후 그 잔금을 치르기 전에 그 땅을 손님에게 수천만원의 웃돈을 붙여서 넘긴다. 그러나 이는 10년에 한 번 꼴로 토지 시장에 큰바람이 불어야 안심하고 할 수 있는 상황이 된다. 이런 미등기 전매의 경우 법망에 걸리면 그간의 행위가 다 발각 되어 돈을 한꺼번에 날리고 구속 될 수 있다.

 

*지주작업을 경계하라.

-땅 주인들 중엔 토지에 대한 문외한인 사람이 의외로 많아서 중계업소에서 고용한 토박이를 이용하여 실제시세 보다 낮은 시세를 가르쳐주고 매물을 확보하고 그 뒤 몇 만원을 붙여 손님에게 넘긴다.

-땅 주인은 자신의 땅이 얼마인지, 어느 정도 가치가 있는지 모를 땐 믿을 만한 전문가에게 컨설팅을 받는 것이 좋다.

 

*땅이 뜨면 기획부동산이 설친다.

-기획부동산은 대규모의 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매한지만 그 토지는 현지의 땅값보다 몇 배 비싼 경우가 많고 이들의 전망대로 장미빛 전망대로 흘러갈지 또한 미지수 이다.

 

*기획부동산의 판매왕

-평범한 주부로서 고객의 생일, 결혼 기념일, 명절도 빠짐없이 인사하는 특유의 성실함 때문이라고 한다.

 

*지방 땅이 먹잇감

-기획부동산은 매수자들이 시세파악을 하기 힘든 지방 땅을 먹잇감으로 노린다.

-어떤 이들은 전화가 오면 대충 위치를 파악하여 현장을 탐문하여 그 땅의 주변땅을 매입한다. 기획부동산은 자신들이 산 가격에 두세 배는 붙여서 넘긴다. 그러면 자신의 땅값도 쉽게 올라간다.

4.법, 아는 만큼 보이고 보는 만큼 성공한다.

*땅은 곧 법이다.

-국토의 이용 및 계발에 관한 법률에 따르면 두개의 용도 지역이 뒤섞여 있을 때 100평이하일 경우에 한해 더 넓은 용도지역의 용적률을 적용 받지만 100평이 넘으면 각각의 용도지역에 해당하는 용적률을 적용 받는다.

_투자자 입장에서는 모든 법을 상세히 알 필요는 없지만 법률에 대한 윤곽쯤은 알고 있어야 한다. 개략적이나마 알아두어야 할 법률로는 수도권정비계획법, 국토종합계획, 국토의 계획 및 이용에 관한법률, 농지법, 산림법, 수도법, 환경정책 기본법, 군사시설 보호법 등이다.

 

*큰 숲을 보라.

-국토종합계획은 국토개발의 가이드라인 역할을 하는 최상위 국가계획이다. 따라서 이를 살펴보면 향후 어느 지역이 어떻게 변하는지 미리 알 수 있다.

-수도권 정비계획법에는 과밀억제권역과 자연보전권역, 성장관리권역으로 나누며 공장부지를 찾는 사람은 성장관리권역을 전원주택부지를 찾는 사람은 자연보전권역으로 가야 하고 투자자라면 인구와 산업이 유치되는 성장관리권역을 눈 여겨 보아야 한다.

-이 두 법이 바뀌는 때가 기회다. 새롭게 개발가능해지는 지역, 도로가 놓이는 지역 등이 나오기 때문이다. 2004년 말경 이 두 법이 확정된다.

 

*작은 숲도 보라.

-일선 시.군에서는 도시계획을 세운다. 그러나 경우에 따라(경기도는 평균 6개월) 수정된다.

-이런 정보를 몰라도 땅값은 계획 발표, 착공, 완공단계에서 계단식으로 상승한다.

 

*땅에도 분단의 아픔이

-군사시설 보호를 위해 정부가 지정하는 구역은 군사시설 보호구역(군사시설보호법), 군사보호구역(군사기밀보호법), 기지보호구역(군용항공기지법), 해군기지구역(해군기지법), 특별보호구역(군용전기통신법) 등으로 이 구역 안에서는 군 당국의 인허가가 거의 불확실하다.

 

*땅 팔자는 늘 변한다.

-땅이란 용도지역의 가격으로 어떤 용도로 결정되느냐에 따라 달라진다. 이런 용도지역을 결정하는 법률이 바로 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법률 변화의 흐름을 잘 놓치지 않아야 큰 기회를 잡을 수 있다.

-도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누며, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있다.

 

*지목 따라잡기

-지목은 토지의 ‘주된 사용목적’ 또는 ‘용도’에 따라 토지의 종류를 구분, 표시하는 명칭이다. 우리나라 지적법은 토지를 28개 지목 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이다.

-사지 말아야 하는 토지는 제방, 하천, 구거, 유지, 공원, 사적지, 묘지, 등이면 특별한 경우를 제외하고는 개발이 불가능하다. 다만 개발 가능한 땅임에도 아직 지목을 변경하지 않은 땅은 투자가치가 있다.

 

*논밭 아니면 산

-농지(농지법)에서 농업진흥지역은 농업진흥구역(농사를 위해 철저히 보호되는 농지)과 농업보호구역으로 나누고, 임야(산지관리법)는 보전산지(개발 불가능)와 준보전산지로 구분한다.

 

*한강변 땅의 숨은 가시

-한강 주변지역을 규제하는 법률에는 상수원 보호구역(수도법), 수변구역(한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률), 팔당호 상수원 수질보전특별대책지역(환경정책기본법22조-특별대책지역1권역과 2권역으로 나뉜다.) 등이 있다.

 

*한눈에 감잡기

-땅을 사기전 반드시 토지이용계획확인서를 발급 받아 각종 법률규제를 확인 하여야 한다. 또한 여기에서 토지허가구역에 포함되면 일정 규모 이상의 땅을 살 때 사전에 해당지역의 시.군.구청에 허가를 맡아야 한다.

-땅은 토지이용계획확인원만으로는 모두 파악할 수 없다. 따라서 땅을 살 때는 반드시 시.군.구청 담당공무원을 찾아가서 자신이 생각하는 용도로 개발이 가능한지 점검해야 한다.

 

*법, 어디서 배울까

-공인중개사 교재(부동산공법.부동산공시법)로 공부해라.

 

<출처;공인중개사협의회>