조합아파트 필수 체크포인트 3가지

# 조합주택의 조합원이 된다는 것, 즉 계약을 한다는 것은 조합원 자신이 사업주체가 돼 향후 사업을 추진한다는 사실을 명심해야 한다. 그러므로 계약을 하기전 반드시 체크해야 하는 3가지를 알아보도록 하자.

 

현재 조합주택 사업추진일정은?

 

최소한 토지매입계약과 조합설립인가가 끝났는지를 확인해야 한다.

 

조합아파트를 지을 부지 매입을 완료하고 사업을 하는 곳은 하나도 없다. 통상 조합원 모집은 속칭 땅작업을 하는 업체들이 땅주인과 토지매입계약을 하고 시공사를 선정, 조합원을 모집하는 경우가 대부분이다.

 

이때 토지매입은 토지주와 땅값의 일부만 주고 계약을 한 뒤 조합원 모집이 되면 중도금과 잔금을 주는 과정을 밟는다.

 

따라서 땅주인이 여러명일 경우 땅매입 완료(잔금처리) 과정에서 문제가 발생할 가능성이 높다. 개인 소유가 아닌 법인소유의 공장 부지 등이 상대적으로 토지매입문제 발생소지가 적다.

 

조합설립인가를 받고 조합원을 모집하는지도 확인해야 한다. 최근 서울에서 등촌동이나 광장동 등에서 설립인가전 조합원을 모집하기도 했다.

 

그러나 주택건설촉진법에 따르면 이는 불법이다.

 

주촉법은 조합설립인가를 받고 조합원을 모집하도록 하고 있으며 이를 어길 경우 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금을 물리도록 규정돼 있다.

 

3일안에 조합원모집이 끝날 수 있는 곳인가?

 

지역 조합주택의 성패는 모델하우스 오픈 3일안에 달려있다는 말이 있다. 무슨 말이냐 하면 3일안에 조합원 계약금이 들어와야 사업을 당초 계획대로 추진할수 있다는 것이다.

 

조합주택사업은 조합원이 납부하는 계약금을 기반으로 시작된다. 본격적으로 시작할수 있는 자금(계약금)이 들어오지 않으면 다른 사업지연이 없더라도 사업자체를 진행시킬수가 없다.

 

따라서 신속하게 조합원모집이 완료될 조합아파트인지를 판단하고 조합계약을 해야 한다. 

 

조합원 계약서가 솔직하게 작성돼 있나?

 

눈속임으로 조합원 계약을 하는 경우가 종종 있으므로 계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 들여다 봐야 한다.

 

먼저 분양가 문제. 분양가를 기준층이 아닌 1층 기준으로 책정하고 계약하는 경우가 있다. 이는 어디까지나 눈속임이다. 다시 말해 추가부담을 명문화한 것으로 보면 된다.

 

확정분양가도 눈속임이 많으므로 반드시 계약서 문구를 확인해야 한다. 신문광고나 분양 카탈로그에는 ‘확정 분양가’ 를 내세우면서 계약서에는 이를 명시하지 않는 경우도 있다.

 

또 확정 건축비라고 해놓고 계약서에는 “조합원 납부금액은 사업인허가 과정에서 분양면적 증감 및 사업규모에 따른 공사비 조정으로 변경이 있을 경우 기존 평당 단가를 재조정한다" 고 명시하기도 한다.

 

원래 확정분양가란 세금을 빼고 추가로 내는 돈이 없다는 것이다. 보통 전체 가구수의 평균가를 기준가로 정해 계약을 하고 동호수 추첨 때 로열층은 분양가를 올리고 비로열층(1층이나 꼭대기 층 등) 당첨자에게는 싸게 공급한다.

 

따라서 계약서에는 반드시 평균 기준가를 명시해야 확정 분양가로 볼수 있다.

 

조합아파트 취득 관련 세금도 계약하기전 꼭 알아야 부분. 지역 주택조합원이 될 경우 토지를 취득하면 지방세법에 따라 통상 공시지가(또는 그이하) 기준으로 취득세 2%, 등록세 3%를 부담한다. 또 입주하는 시점에 조합원은 분양가 기준으로 취득세 2%, 등록세 0.8%를 납부해야 한다.

 

조합원은 최초로 분양받아 1가구 1주택이 될 때 누릴수 있는 취득세 등록세 감면혜택이 없다.

 

<출처;공인중개사협의회>