부동산 임대업 세금가이드

부동산임대업을 영위하는 사업자의 경우 임대사업장별로 사업자등록을 반드시 하고 소득세와 부가가치세를 신고하여야 한다.

등록

부동산임대업을 영위하고자 하는 자는 임대사업장별로 부동산의 등기부상의 소재지에서 사업자등록을 하여야 한다. 이때 사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하여야 하며, 만약 사업자등륵을 하지 아니하는 경우에는 부동산 취득과 관련된 매입세액을 공제받을 수 없을 뿐 아니라 부가가치세법상 각종 가산세를 부담하게 된다.

 

세금계산서 교부

건물을 임대하는 사업자는 부가가치세 과세대상이므로 임대료를 받고 세금계산서(간이과세자는 영수증)를 교부하여야 하며 임차인으로부터 부가가치세액을 징수하여 납부하여야 한다. 임차인이 사업자인 경우에는 임대차계약서상의 임대료에 대해 임차인이 부가가치세신고를 하므로 임대인이 누락하여 신고하면 임차인의 비용과 차이가 발생하여 세금을 추징당할 수 있다. 한편 임차인이 사업자가 아닌 경우에는 주민등록번호를 기재하여 교부하면 된다. 또한 임대보증금(전세금)을 받은 경우에는 세금계산서를 교부할 필요는 없으며 연 4.2%(2004.7.1이후 3.6%)이자에 상당하는 금액을 임대료로 신고하면 된다. 만약 임대료를 선불 또는 후불로 일시에 수령한 경우에는 수령한 금액을 일시에 신고하는 것이 아니라 부가가치세 과세기간별로 해당 금액에 대해 세금계산서를 교부하고 부가가치세 또한 임대기간별로 안분하여 신고한다.

 

 

부가가치세 과세표준

임대사업자가 임차인으로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명칭 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치가 있는 것에 대해 부가가치세 납세의무가 있다. 따라서 공과금(전기료, 수도요금 등)이나 관리비(청소비, 난방비)를 임대료에 포함하여 받는 경우 모두 부가가치세 과세대상이다. 다만, 임차인이 부담해야할 공과금을 임대료와 별도로 구분하여 징수하고 납부를 대행하는 경우 공과금에 대해서는 부가가치세 납세의무가 없다.

 

 

주택임대

주택과 그 부속토지의 임대는 부가가치세 면세대상이므로 계산서를 교부하면 된다.

 

 

종합소득세 신고

부동산 임대사업자는 임대료(간주임대료 포함)에서 건물감가상각비, 인건비, 기타 비용을 차감하여 소득금액을 계산하여야 하나, 기장하지 못한 사업자는 소득금액을 계산하기 위해 단순경비율 또는 기준경비율을 경비로 인정받을 수 있다.

 

 

부가가치세 절세포인트

부동산임대업은 간이과세자인 경우 과세기간단위로 공급대가가 1,200만원 미만인 경우에는 부가가치세납부의무가 면제된다. 일반과세자인 경우 매입세금계산서가 거의 없으므로 전기, 전화 가스료에 대한 부가가치세 환급을 받도록 노력하고 임대보증금에 대한 간주임대료의 계산에도 유의하여야 한다. 또한 임대부동산 매각 시 포괄양수도 계약을 하여 부가가치세가 과세되지 않도록 유의한다.